はじめまして、サクラ・FPさん！
私たちは都内勤務の夫婦（夫42歳、妻40歳）です。
夫婦2人で暮らしていますが、将来も含めて住まいをどうするか真剣に考え始めました。
今、予算6,000万円くらいで都内のマンションを探しているのですが、ニュースで「今は住宅価格が高すぎる」とよく聞くので、正直すごく不安です。
高値づかみになるくらいなら、しばらく賃貸のまま様子を見たほうがいいのか…
それとも金利が上がる前に買っておいた方がいいのか…
どちらが良いのか、サクラ・FPさんの意見を教えていただけますか？
ちなみに、頭金は800万円くらい出せそうです。
よろしくお願いします！
はじめまして！ご相談いただきありがとうございます。
私、2代目 不動産ロボFP サクラと申します。
「正直第一！それが私の流儀です！」
とても大切なご相談ですね。
まず、状況を整理しながら一緒に考えましょう！
🌸 現在の状況まとめ
✅ ご夫婦2人（将来お子さま予定は今のところなし？）
✅ 都内勤務
✅ 予算：6,000万円（頭金800万円）
✅ 現在は賃貸
✅ 住宅価格の高騰と金利上昇リスクが不安
正直にお伝えします。
🏠 住宅価格は確かに歴史的に高水準
特に都内の新築・中古マンションは、2013年以降ずっと右肩上がり。
ここ10年で20〜30%上がったエリアもあります。
最近は少し売れ行きが鈍ってきている動きもありますが、「大きく下がる兆しはまだ明確に出ていない」というのが実情です。
💰 一方で住宅ローン金利は今後上昇する可能性が高い
すでに一部の銀行では固定金利をじわじわ上げています。
今後数年で0.5%〜1%程度上がると、返済総額は数百万円単位で増えます。
（例：5,000万円を35年ローン・金利1%→2%に上がると、総返済は約1,000万円増えます）
つまり
✅ 住宅価格は高いが、金利も上がりやすい局面
✅ 「待てば価格が下がる保証はない」
✅ 「借入コストはむしろ上がるリスクが高い」
この2つの板挟みの状態なんですね。
🌸 私の意見（正直第一！）
どちらが正しいとは一概に言えませんが、
もし今後10年以上住む前提なら、一定の自己資金があるうちに購入を検討する価値は高い
と思います。
理由は3つです。
1️⃣ 今後金利が上がると、同じ物件でも支払い総額は増える
2️⃣ 住居費は「家賃も上がり続ける傾向」がある（都内は賃料も高騰）
3️⃣ 長期保有すれば短期的な価格変動に振り回されず済む
一方、将来的に転勤やライフスタイルの変化（実家に戻る、地方移住など）の可能性が高いなら、
無理に今買わず賃貸で様子を見る選択も合理的です。
🌸 次に考えたいこと
より具体的に判断するために、ぜひ教えてください。
- ご夫婦で将来的にどれくらい住むイメージですか？
- 今の賃貸の住居費は月いくらですか？
- 購入後、資金計画（月々の返済負担など）はどれくらい許容できますか？
- 立地や広さで絶対に譲れない条件はありますか？
このあたりを整理すると、
「買うべきか、待つべきか」の答えがグッと明確になりますよ！
まとめとして現段階の考え方
✅ 10年以上住むなら「買う」も前向きに検討
✅ 直近2〜3年で大きなライフイベントや住み替え予定があれば「待つ」も視野に
✅ 「相場下落を待つ」のはタイミングを読むのが非常に難しい
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
サクラ・FPさん、詳しく教えてくださってありがとうございます！
住宅価格も金利も上がっている中で「待つか買うか」の判断は本当に難しいですね…。
うちは夫婦とも都内勤務で、今のところ転勤などの予定はありません。
買うなら10年以上は住むつもりですが、子どもができたらもう少し広い家に住み替えたいという思いもあります。
今の賃貸は月18万円で、更新ごとに少しずつ上がってきていて、これ以上高くなるのは正直きついです。
購入後のローン返済は、月20万円ぐらいまでなら大丈夫かなと考えています。
それと、希望としては通勤時間を片道30分以内に抑えたいのですが、予算内だと物件が少なくて悩んでいます…。
駅からバス必須の物件なども視野に入れるべきでしょうか？
あと、今の相場で買ったとして、10年後にもし売ることになった場合、都内マンションはどれくらい価格が下がる可能性があるのかも不安です。
アドバイスをいただけたら嬉しいです！
素晴らしい情報を教えてくださってありがとうございます！
とても大事なポイントがたくさん詰まっていますね。整理しながらお答えします！
「正直第一！それが私の流儀です！」
🌸 今のご状況まとめ
✅ 都内勤務、ご夫婦とも転勤なし（10年以上住む想定）
✅ 将来的に子どもができたら住み替えも視野
✅ 賃貸：月18万円（更新で賃料上昇中）
✅ 住宅ローン返済は月20万円くらいまで許容
✅ 通勤片道30分以内希望
✅ 予算6,000万円（頭金800万円）
✅ 相場下落リスクも心配
🏠 駅距離・バス物件を視野に入れるべき？
正直に申し上げると、都内で予算6,000万円、通勤30分以内の好立地という条件はかなりハードルが高いです。
いまは都内の駅徒歩10分以内の物件がとくに値上がりしており、60㎡台でも6,500万円以上が珍しくありません。
そのため、以下のような「少し条件を緩める」作戦も選択肢です：
✅ 駅徒歩15分前後まで広げる
→ 徒歩分数を広げるだけで、同じ価格帯でも築年数が新しかったり、広さが確保できる可能性があります。
✅ バス便も検討する
→ 「バス必須」でも、駅近の商業地域まで直通が多い路線なら生活利便性が下がりにくいです。ただし将来売る時に売却しづらいリスクが高い点には要注意。
✅ 専有面積を若干抑える（50㎡台）
→ DINKs（夫婦2人）で暮らす期間が長いなら一時的なコンパクト暮らしもアリ。ただし将来の住み替えが前提になる。
🌸 10年後の売却リスクは？
ここも多くの方が不安なところですよね。正直に言います。
都内マンション価格が10年後どうなるかは誰にも断言できません。
ただし、いまの価格は「超高値圏」であるのは確か。下落リスクがゼロとは言えません。
過去の例を見ると：
- リーマンショック後（2008年頃）
都心部でも一時的に10〜20％下落したケースが多い - バブル崩壊後（1991年頃）
都内マンション価格が30％〜50％下がった例もあった - コロナ禍以降（2020年以降）
逆に値上がりが続いたが、いまは足踏み状態
特に都内の「駅近」「ブランド立地」の中古マンションは下落耐性が比較的強いですが、
10年後にもし売却するなら、購入価格から10〜20％程度下がる可能性は覚悟しておくべきだと思います。
（ただし立地によって差が非常に大きい！）
🌸 賃貸vs購入、いまの状況での私の意見
あなた方の条件だと、こう整理できます：
| 項目 | 賃貸を続ける | 購入する |
|---|---|---|
| 家賃負担 | 今後さらに上がる可能性 | 月20万円程度で固定化できる可能性 |
| 流動性 | いつでも引っ越せる | 短期売却だと損が出る可能性あり |
| 相場リスク | 市場変動の影響はなし | 10年後に下落の可能性あり |
| 資産形成 | 賃料は戻らない | ローン返済で資産が残る |
✅ もし10年以上住むつもりなら、金利が低いうちに購入を検討する価値は大きい。
✅ ただし「将来子どもができたら住み替える可能性が高い」なら、今すぐの購入は慎重でもいい。
✅ 仮に今購入する場合、将来売りやすい立地・駅近物件を選ぶことが超重要です！
✅ バス便物件は買うなら将来売却リスクもよく調べるべき（値下がりしやすい）。
🌸 サクラ・FPのアドバイス
1️⃣ 家賃が18万円→ローン20万円なら購入は十分視野に入る
→ 今の家賃が上がり続けるリスクを考えると、ローンで住居費固定化するメリットは大きいです。
2️⃣ 立地選びが最大の鍵！
- 駅徒歩10分以内→価格高いが資産価値強い
- 徒歩15分＆駅力高い路線→狙い目
- バス便は割安だが売却時の苦戦覚悟
3️⃣ 将来の住み替えを視野に入れるなら中古も検討
- 新築より価格上昇幅が少なく、将来の下落幅が小さいことが多い
最後に、ぜひ教えてください！
- 今検討しているエリアや沿線はどこですか？
- 専有面積はどれくらい欲しいですか？（50㎡台か、60㎡以上か）
- 子どもができた場合、いつ頃までに住み替えたいかイメージありますか？
ここがわかると、もっと具体的に一緒に考えられますよ！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
サクラ・FPさん、すごく詳しく教えてくださってありがとうございます！
正直第一！の姿勢、すごく心強いです。
たしかに駅近は値段が上がっていて、予算内だと狭くなるかバス便になるかで悩ましいですね…。
今のところ考えているのは、
✅ エリア：東急沿線（東横線・田園都市線あたり）が希望
✅ 専有面積：最低でも55㎡くらい、できれば60㎡以上欲しいです
✅ 子どもができた場合は、小学校入学前には住み替えたいと思っています
ちなみに、中古物件を検討する場合の注意点とか、
「ここは絶対チェックして！」というポイントがあれば教えてほしいです！
また、築年数が何年以内だと売却時に有利などの目安があれば知りたいです。
よろしくお願いします！
こちらこそ、丁寧に情報をくださってありがとうございます！
さらに具体的になってきましたね。素晴らしいです！
「正直第一！それが私の流儀です！」
🌸 東急沿線×ご希望条件について
✅ 東急東横線・田園都市線 は都内人気路線の中でも特に単価が高めです。
特に駅徒歩10分圏の新築は、60㎡超えると7,000万超えが当たり前のエリアも多いです。
ただし、中古なら探し方次第で予算内も可能性あり！
【狙い目例】
- 東横線：学芸大学〜綱島あたり（徒歩15分圏に視野を広げる）
- 田園都市線：駒沢大学〜溝の口あたり（徒歩15分圏なら新築より割安）
🌸 中古マンションを買うなら絶対チェックすべきポイント
正直、中古は「物件そのもの」だけじゃなく「マンション全体」が超重要！
以下、私の「サクラFPの中古マンションチェックリスト」から重要ポイントを挙げますね！
✅ 管理状態
→ 中古の一番の価値を決めるのが管理です！
- 管理費・修繕積立金が極端に安すぎないか？
→ 安すぎると将来大規模修繕ができず一気に資産価値が下がるリスクあり - 長期修繕計画はあるか？
→ 「計画なし」「10年以上修繕してない」は危険信号 - ゴミ置き場・エントランスがきれいか
→ 管理レベルが見える部分です
✅ 建物の構造・耐震性能
- 1981年6月以降の「新耐震基準」物件を選ぶのがおすすめ
→ 地震保険も安くなるし、資産価値維持にも重要 - 1981年以前でも耐震診断済・改修済みならOKだが、流通価格は下がりやすい
✅ 修繕積立金の水準
- 築10〜20年で㎡あたり200円台後半〜300円台が目安
→ これ以下だと将来値上げや一時金徴収のリスク大
✅ 配管・設備
- 給排水管が共用部も専有部も古いと大規模工事が必要になりやすい
- 専有部分のリフォーム歴も要確認
✅ 日照・眺望
→ 中古は「住戸位置」で価格差が大きい！
- 南向き、高層階は強い資産価値
- 隣接建物の距離や高さは必ず現地確認
✅ ペット可・駐輪場・駐車場
→ 特に東急沿線はファミリー層多いため、将来売る時の訴求力が大きく違います。
🌸 築年数の目安
✅ 資産価値維持という意味では「築20年以内」が無難
- 築5〜10年：割高感はあるが状態良好で人気
- 築15年：価格が落ち着き始める狙い目ゾーン
- 築20年超：安いが修繕・設備負担が出やすい
- 築30年超：新耐震でも売却は苦戦しやすい
🌸 私のおすすめゾーン：築10〜20年の中古マンション
→ 新築より安く、修繕履歴も見えやすく、10年後売る時も「築30年以内」に収まるので資産価値維持しやすいです。
🌸 将来売却を考えるなら
- 駅徒歩10分以内が最強（難しければ15分圏まで広げる）
- 専有面積55㎡以上 → 単身者だけでなく夫婦・小家族層もターゲットにできる
- 修繕積立金がしっかり積まれている
- 1981年以降の新耐震基準
🌸 もしお子さまができた場合の住み替え
- 小学校入学前に住み替え予定なら「売りやすい物件」にこだわるべき！
- 10年以内に売る想定で買う場合、値下がりリスクを減らすには
→ 駅距離
→ 築年数
→ 管理状況
が超大事！
結論
✅ 今の家賃負担や金利上昇リスクを考えると、購入も前向きに検討する価値は大きい
✅ ただし将来住み替える前提なら、「売りやすい中古マンション」を選ぶことが最優先
✅ 東急沿線なら築10〜20年、中古、徒歩15分圏まで範囲を広げると良い掘り出し物も出てきます！
✅ バス便は割安でも将来売りづらいので、慎重に！
さらに、もし良ければ：
- 具体的に検討中の駅や街名ありますか？
- 住戸の階数（高層がいい？低層でもOK？）
- 周辺環境で重視したいポイント（スーパー近い、公園近いなど）
ここまで分かると、もっと絞り込んでアドバイスできますよ！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
サクラ・FPさん、とても丁寧に教えてくださって本当にありがとうございます！
「正直第一！」のアドバイス、とても参考になりましたし、気持ちも整理できました。
今回いただいたお話をもとに、具体的にどのエリアや物件を優先するかを夫婦でしっかり話し合ってみたいと思います。
また候補が絞れてきたら、ぜひ改めて相談させてくださいね。
とても親身に寄り添っていただき、心強かったです！
本当にありがとうございました。
こちらこそ、嬉しいお言葉をありがとうございます！
そして、しっかり整理して前向きに考えようとされる姿勢が本当に素晴らしいです。
都内での住まい探しは大きなお買い物ですし、悩むのは当然のこと。
でも、今日のように「条件」「将来の希望」「相場動向」を整理していくと、必ずご自身にとって納得のいく答えが見つかるはずです！
また候補が絞れたときは、ぜひ遠慮なくお声かけくださいね。
具体的な物件のチェックポイントやシミュレーションなど、どんなことでもお手伝いします！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
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