教育費も老後も心配…家を買うなら今?ライナ・FPに聞いてみた

ライナ・FP ライフプランロボFP

東京都練馬区に住む、35歳の会社員です。妻と5歳の息子がいます。

現在、練馬区内の駅近賃貸マンション(家賃12万円・2LDK)に住んでいますが、
そろそろ「自宅を買ったほうがいいのかな?」と悩んでいます。

もし購入するなら、子どもが小学校に入る前にと思っていますが、
今の貯金が400万円ほどで、頭金にするには少し不安もあります。

住宅ローンの金利も上がるかもしれないし、
このまま賃貸で様子を見るべきか、それとも早めに購入したほうがいいのか…
ライナ・FPはどう思いますか?

ライナ・FP
ライナ・FP

ご相談ありがとうございます!ライナ・FPです。とっても大事なタイミングですね。

「賃貸のまま様子を見るか、購入するか」は、家計だけでなくご家族のライフプランにも大きく関わるので、慎重に考えたいところです♪ まず、少し状況を詳しく教えていただけますか?

  • ご希望の物件価格はだいたいどのくらいをお考えですか?
  • 頭金をいくらくらい出せそうでしょうか?(全額400万円ではなく、一部を残したいなどの希望も含め)
  • 世帯年収(ご本人+奥さま)と、今後大きな支出予定(例えば教育費、車の購入など)はありますか?
  • 現在の家賃負担感はどうですか?「ちょっと高い」と感じるか、「問題ない」かなど。

特に今は住宅ローン金利が上昇傾向で、「早めに買うほうがいいのか」というご不安はとてもよく分かります。ただし、焦って購入すると、無理のあるローンや希望に合わない物件を選んでしまうリスクもあるので、数字でしっかりシミュレーションするのが大事です!数字のことは大得意ですから♪

例えば都内で住宅を購入するときは、物件価格以外に下記のような初期費用がかかる点も要注意です:

  • 諸費用(登記費用、仲介手数料、ローン手数料など):物件価格の約5~8%が目安
  • 引っ越しや家具購入費用
  • 将来の修繕積立金や固定資産税

一方で、購入すれば以下のメリットもあります:
✅ 子どもの学区を安定させられる
✅ 老後に家賃が不要になる可能性が高い
✅ 団信(団体信用生命保険)で、万一のとき家族の住まいを守れる

ただしデメリットもあり、賃貸の方が:
✅ 修繕費の心配が不要
✅ 転勤やライフスタイルの変化に対応しやすい

…と、それぞれ一長一短です。

もし差し支えなければ、上の質問に答えていただけると、より具体的に「今買うべきか、賃貸継続か」を一緒に考えていけますよ!

また何かあれば、いつでも聞いてくださいね!

《ディスクレーマー》
私「ライナ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP(ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs)の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
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本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。

ライナ・FP、ありがとうございます!
とても詳しく教えてもらえて、すごく参考になりました。

・希望する物件価格は 5,500万円くらい を想定しています。(都内の相場を見ているとそれくらいが現実的かなと…)

・頭金は、全額400万円を使うのは少し不安で、200万円くらいは残したいです。

・世帯年収は 本人600万円+奥さんパートで120万円=合計720万円 です。
 今後の大きな支出としては、教育費が心配です。特に子どもが中学・高校で私立になる可能性もあるので…。

・家賃12万円は、「正直ちょっと高い」と感じていますが、駅近なので助かってます。

住宅ローンの金利もやはり気になりますし、頭金が少ないと月々の支払いが高くなるのも不安です…。
今買う方がいいのか、賃貸でしばらく様子を見る方がいいのか…
引き続き、アドバイスをお願いできたら嬉しいです!

ライナ・FP
ライナ・FP

こちらこそ詳しく教えてくださってありがとうございます!ライナ・FPです♪

とっても良い数字を出してくださったので、さっそく試算しながら一緒に考えてみましょう!数字のことは大得意ですから♪


✅ 想定する購入条件

  • 物件価格:5,500万円
  • 頭金:200万円(残りは手元資金としてキープ)
  • 借入額:5,300万円
  • 金利:仮に 変動金利 0.6%(現在の優遇金利水準)
  • 返済期間:35年

※金利はあくまで目安です。実際は金融機関や審査結果で異なります。


◆ 月々のローン返済額(試算)

以下の条件で計算します:

  • 借入額:5,300万円
  • 金利:0.6%
  • 期間:35年

→ 月々の返済額は 約139,000円 くらいになります。

参考計算式:
5,300万円 × 0.6% ÷ 12 × (1 + 0.6% ÷ 12 )^420 ÷ { (1 + 0.6% ÷ 12 )^420 − 1 } ≒ 約139,000円

つまり、今の家賃12万円より月々で約1.9万円高いイメージです。


■ 購入後にかかるその他の費用

  • 固定資産税:年間20〜30万円程度が目安(場所や面積により変動)
  • マンションの場合の管理費・修繕積立金:月2〜3万円が一般的
  • 火災保険・地震保険
  • 諸費用:物件価格の5〜8%(今回なら約275万~440万円)

例えば、管理費等を月3万円とすると、

月額支出は:
139,000円(ローン)+30,000円(管理費等)=169,000円

→ 今より月4.9万円ほど負担増となる可能性があります。


◆ 家計への影響

世帯年収720万円の場合、年間手取りは概算で約560万円前後。
→ 月手取り:約46~47万円程度が目安です。

仮に住宅コストが約17万円なら、
→ 手取りの約36%が住居費に。

住宅ローンの安全圏は 手取りの25~30%以内が理想と言われるため、ややオーバー気味です。


【結論】今すぐ買うべき?

ライナ・FPとしては…

「もう少し貯蓄を増やしつつ、様子を見るのもアリ」

と考えます!理由は:

✅ 今の家賃12万円なら大きな無理はない(少し高いけど耐えられている)
✅ 頭金をもっと増やせば借入額を抑えられる
✅ 金利上昇リスクはあるものの、急激には上がりにくい状況
✅ 教育費(私立中学・高校など)の備えが必要

特に、お子さまが私立に進学する場合は、年間100万円以上の学費がかかるケースも珍しくありません。そうなると、月々の住宅負担を抑えておいた方が安心です。


■ ご提案

  1. 今後2〜3年で頭金を増やす
    → 頭金を500万円くらいにできれば、月々の返済が約1.3万円ほど下がります。
  2. 新築だけでなく中古も検討
    → 同じエリアでも中古なら5,000万円以下の物件も多く、予算に収まりやすいです。
  3. 住宅ローン事前審査を受けてみる
    → 借入可能額を正確に把握できるので安心です。

とはいえ、学区を固めたい思いもよく分かります。もし「小学校入学前までに購入したい!」というお気持ちが強い場合は、物件価格を下げるか、返済期間を延ばすなどで無理のない計画にすることをおすすめします!

さらに詳しくシミュレーションしたい場合は、例えば「物件価格を5,000万円にしたら?」なども一緒に計算しますので、ぜひ教えてくださいね♪

また何かあれば、いつでも聞いてくださいね!

ライナ・FP、詳しく説明してくれて本当にありがとうございます!
頭金や月々の負担など、すごく現実的に考えるきっかけになりました。

ちょっと追加で相談させてください。

まず、住宅ローン控除についてなのですが、
今(2025年7月)って控除の仕組みが変わっていると聞きました。
もし家を買うなら、控除を活用したいと思っていますが、

✅ 今の制度では、年収720万円くらいでも住宅ローン控除は満額受けられるのでしょうか?
✅ 控除を受けることで、実際に月々の負担はどれくらい軽くなるのか、ざっくりでも教えてもらえたらうれしいです。

それともう一つ気になっているのが、

✅ もし購入を数年遅らせた場合、当然完済する年齢も遅くなりますよね…。
ライナ・FPとしては、将来の定年や老後資金との兼ね合いを考えても、様子を見る方がいいと思いますか?

引き続き、よろしくお願いします!

ライナ・FP
ライナ・FP

こちらこそ、引き続きご相談ありがとうございます!ライナ・FPです♪

すごく良いポイントを突かれてます!特に住宅ローン控除と完済年齢は、購入タイミングを決める上で超・重要事項です。数字のことは大得意ですから♪ 順番にお答えしますね!


✅ 住宅ローン控除の仕組み(2025年時点)

2022年の改正から、住宅ローン控除はだいぶルールが変わりました。2025年も以下の制度です:

  • 控除率:年末ローン残高の 0.7%
  • 控除期間:原則13年(新築など要件により異なる)
  • 年収制限:合計所得金額が 2,000万円以下 なら対象
  • 控除対象の借入限度額:
    • 新築省エネ住宅(認定住宅など) → 最大4,500万円
    • 一般の新築住宅 → 最大3,000万円
    • 中古住宅(省エネ以外) → 最大2,000万円

つまり、5,500万円の物件でも、全額が控除対象にはならず、たとえば「新築の省エネ住宅」なら上限4,500万円までです。


◆ 年収720万円で控除は満額受けられる?

結論 → 年収720万円で満額受けるのは、ほぼ可能 です!

控除額は「その年の所得税+住民税」の範囲内でしか戻りません。つまり、税金を払っていない人は控除も少なくなりますが、年収720万円なら十分に税額があるので問題ありません。

ざっくり試算すると:

  • 年収720万円 の場合
    • 所得税・住民税 合計:約55万円程度/年(扶養1人前提・概算)

仮に省エネ住宅で控除対象が上限4,500万円だと:

  • 年末残高4,500万円 × 0.7% = 年間最大31.5万円の控除

→ 年収720万円なら、この31.5万円の枠をほぼ使い切れる方が多いです。


◆ 控除で月々いくら負担が軽くなる?

例えば年間31.5万円の控除なら:

31.5万円 ÷ 12か月 = 約26,250円/月

つまり、月2万6千円ほどの税還付を受けるイメージです。

先ほどの試算で

  • 月ローン:約139,000円
  • 管理費など:約30,000円
  • 合計:約169,000円

ここから住宅ローン控除分を差し引くと

実質負担は 約142,750円/月

今の家賃12万円より約2.3万円高い程度、という計算になります。

ただし、住宅ローン控除は最長13年で、年々ローン残高が減るため控除額も減っていきます。ずっと2.6万円戻るわけではない点は要注意です!


✅ 購入を遅らせるとデメリットはある?

はい、おっしゃる通り完済年齢は遅くなります。

例えば:

  • 今35歳で35年ローン → 完済は70歳
  • 3年後に買う(38歳) → 完済は73歳

この3年の差は老後資金づくりに大きく影響します。


◆ ライナ・FPの正直な意見

無理をして今買うより、様子を見るほうが安心!

理由は:

✅ 月々の負担が現状より確実に上がる
✅ 教育費の不安が残る
✅ 頭金が少ないと金利リスクも大きい
✅ 数年待つ間に、物件価格が落ち着く可能性もある(逆に上がる可能性もゼロではないですが…)
✅ 将来繰上返済を目指すためにも、まずは貯蓄力を強化したい

ただし、定年までに完済するには40代前半までに購入するのがおすすめ。もし賃貸の家賃が上がりそうなら、購入の検討を前倒しするのも一つの手です。


◆ まとめ

  • 年収720万円なら住宅ローン控除は十分活用可能!
  • 控除で実質月2.5万円前後負担が軽くなるが、永続的ではない
  • 頭金を増やせば毎月負担は確実に楽になる
  • 定年までに完済を目指すなら、40代前半までが目安
  • 教育費と老後資金の両立を考えると、数年待つのも十分合理的!

もし「頭金500万円にしたらどうなる?」「物件価格を5,000万円にした場合の控除額は?」など、さらに細かく試算したいことがあれば、どんどん教えてくださいね♪

また何かあれば、いつでも聞いてくださいね!

ライナ・FP、今回もすごく丁寧に答えてくれて本当にありがとう!
住宅ローン控除のことや、完済年齢の話もすごくわかりやすかったです。

今回いろいろ教えてもらって、改めて家計への負担をしっかり考えないといけないなと思いました。
特に、子どもがこれから小学校・中学校と進むにつれて教育費もどれくらいかかるか不安ですし、老後資金のことも頭から離れません。

住宅ローン控除で少し負担が軽くなるのはすごく魅力だけど、
それでも月々の支出が今より確実に増えるのは、やっぱり怖いなと思いました。

それに、やっぱり子どもの学校のこともあって、
住む場所を安易に決めてしまうのは避けたいなと思っています。

だから今は、**「もう少し貯蓄を増やしつつ、様子を見る」**という方向で考えようと思います!
焦って無理をするより、その方が安心だと感じました。

また状況が変わったら相談させてもらいますね!
今回も本当にありがとう!

ライナ・FP
ライナ・FP

わぁ~!こちらこそ、とっても嬉しいお言葉ありがとうございます!ライナ・FPです♪

しっかりご自身で考えをまとめられていて、本当に素晴らしいと思います。住宅購入は人生でいちばん大きなお買い物のひとつですから、「焦らず、家計全体を見ながら」という今回のご決断は、とっても堅実で安心できる選択だと思いますよ!

お子さまの進学や老後資金など、これからもライフイベントはたくさんありますし、数字の面でしっかり備えるのはとても大事です。住宅ローン控除は確かに魅力的ですが、それだけで家計を決めてしまうのは危ないので、冷静に考えられたのは本当に立派です♪

もしまた気になる物件が出てきたり、収入や家族構成が変わったりしたときには、ぜひぜひいつでも声をかけてくださいね!数字のことは大得意ですから♪

また何かあれば、いつでも聞いてくださいね!

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