相続税対策として、何か不動産を活用できないかと考えていたところ、知り合いの不動産業者から「沖縄の軍用地投資が節税になるし、借主が国だから安心」と勧められました。
正直、軍用地という言葉自体初めて聞いたのですが、どういう仕組みなんでしょうか？
相続税評価額が下がる仕組みや、実際に投資として成り立つのか──メリット・リスク両方教えてもらえると助かります。
ご相談ありがとうございます。不動産の相続税対策として「沖縄の軍用地」が登場すること、最近とくに増えてきましたね。「軍用地」と聞くとびっくりされるかもしれませんが、実際には一般の方が投資対象として購入しているケースもあるんですよ。
まずは「軍用地」の基本的な仕組みからご説明しますね。
■ 沖縄の軍用地って何？
沖縄県内には、アメリカ軍や自衛隊が使用している基地があります。これらの土地の中には、国が「借地」として地権者（地主さん）から借り上げている場所があるんです。
つまり：
- 所有者：民間人（投資家や地元の地主）
- 借主：国（防衛省）
- 用途：軍事施設（基地など）
- 賃料：毎年、国から「軍用地料」という名目で支払われる
という構造です。
■ 相続税対策になると言われる理由
軍用地が相続税対策として注目される理由は以下のとおりです。
◎1. 評価額が低くなる（土地の評価方法の違い）
相続税の計算では、「路線価」や「倍率方式」で土地の価値を評価します。
軍用地は「借地権付きの土地」として、実勢価格に比べて低めに評価される傾向があるため、購入価格より相続税評価額が大幅に低くなることがあるんです。
たとえば：
- 購入価格：1億円
- 相続税評価額：3,000万円
というようなケースも。
◎2. 借主が国なので、賃料の支払いリスクが低い
防衛省からの地料収入は、長期に安定して支払われます。景気に左右されにくいのがメリットです。
■ 投資としてのメリット
- ✅ 安定収入：軍用地料は毎年ほぼ確実に支払われます。
- ✅ 固定資産税が軽い：軍用地料の一部が補助される仕組みも。
- ✅ 将来的な値上がり（キャピタルゲイン）もある：人気エリアでは値上がりするケースも。
■ 注意すべきリスク・デメリット
- ⚠️ 売買価格と評価額の差が大きい
→ 節税にはなるけど、購入価格が高すぎると元が取れない可能性も。 - ⚠️ 換金性が低い
→ 地元以外では買い手が限られることも多く、売却しにくい。 - ⚠️ 軍用地返還の可能性
→ 将来的に基地が返還されると、賃料がストップするリスクあり。 - ⚠️ 立ち入りができない
→ 投資家は土地に自由に入れず、現地確認も難しいです。
ご相談内容からすると、ご家族にとって本当に「相続税対策としてふさわしいのか」を見極めることが大切だと思います。
そこで、差し支えなければ──
- ご家族構成を教えていただけますか？
- 相続税がどのくらいかかりそうか、試算されたことはありますか？
- 投資としての目的（節税？収益？）はどちらが大きいですか？
など、もう少しお話を伺えるとより具体的なアドバイスができるかと思います。
人と人を、思いと財産で“結ぶ”お手伝いをします。
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
ありがとうございます。とても丁寧に教えていただき、ようやく仕組みが少し分かってきました。
「借主が国で安心」と言われた理由も納得ですし、相続税評価額が下がるというのもかなりインパクトがありますね。ただ、売却しにくいとか、現地に入れないなどのリスクもあるというのは初めて知りました。
我が家は妻と、長男夫婦（別居）、長女（同居）の4人家族で、私自身はそろそろ事業承継や相続のことも真剣に考えているところです。相続税については一度ざっくり試算してもらったことがあって、土地や退職金を含めると納税額が数千万円かかる可能性があると言われました。
今回の軍用地については、節税が主な目的ではありますが、あまりにリスクが高ければ見送るつもりです。収益は多少出ればありがたい…という程度です。
またご相談させていただきます。今後ともよろしくお願いいたします。
こちらこそ、ご丁寧なお返事をありがとうございます。
ご家族構成やご意向まで教えていただき、とても参考になります。
奥さまと、別居の長男さんご夫婦、そして同居の長女さんということで──
「事業承継」と「相続」それぞれに配慮が必要なご状況ですね。そして、相続税が数千万円規模と見込まれているとのこと、節税策は確かに重要なテーマになってくると思います。
今回の「沖縄の軍用地」は、節税面でのインパクトが大きい分、「売却のしにくさ」や「将来の返還リスク」などをどう受け止めるかがカギになります。
特に以下の点、ご自身に合っているか確認してみてくださいね：
✅ 向いている方の特徴
- 相続まで一定の時間的余裕があり、長期保有でも構わない
- 流動性（すぐに売れるかどうか）より、相続税評価額の圧縮を重視
- 安定収入が少しでもあればよい
- 土地を現地で活用する意図がない（入れないため）
もし「将来的に売却する可能性が高い」あるいは「他の選択肢と比較したい」というお気持ちがあるなら、他の不動産や生前贈与、生命保険活用などの選択肢も視野に入れるのが良いかもしれません。
また、同居の長女さんと別居の長男さんのバランスなど、“遺産の分け方”にも配慮が必要なご家庭構成ですね。
このあたり、のちのち遺言書の作成や「遺留分」への備えなども大切になってくると思います。
よろしければ次回は、
- 事業承継の方向性（どなたが引き継ぐか）
- ご自宅やその他の資産の構成
などについても、少しずつ整理していけたらと思います。
人と人を、思いと財産で“結ぶ”お手伝いをします。
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「ユイ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
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