はじめまして。10年ほど前に投資用ワンルームマンションを購入したのですが、サブリース契約が付いていて解除できないと言われています。最近、家賃の見直しで収支も赤字になり、ローン返済が家計を圧迫してきました…。
売却を考えて不動産会社に相談したのですが、『サブリース解除不可案件』は買い手が限られるので安くなるか、売れないかもしれない、と言われて正直どうしたらいいか分かりません。
このようなケースでも売却する方法はあるのでしょうか？また、もし売れない場合は、今後どういう選択肢が考えられるのかアドバイスいただけると助かります。
はじめまして！ご相談ありがとうございます。
サブリース契約が解除できず、家賃も下がってローンの返済が家計に重くのしかかっている…非常にご不安な状況だと思います。私も全力でサポートしますね。
まずは状況整理のために、いくつか確認させてください。
🔍【確認したいポイント】
- 物件の所在地と築年数（おおよそでもOK）
- 現在の家賃収入とローン返済額（月額）
- サブリース契約の内容（例：契約期間・更新条件・解約条項など）
- 管理会社（サブリース会社）からの最近の通知内容（家賃減額の理由や説明）
- 売却を相談した不動産会社は、投資物件に強い会社でしたか？
💡【一般的なアドバイス】※ご状況が見えていないので、現時点の概要として
✅ 売却の可能性はゼロではない
たしかに「サブリース契約が解除できない物件」は敬遠されがちで、
・一般の投資家にとってメリットが少ない
・利回りが悪く、ローンが通りにくい
という問題があります。
しかし、
- サブリース契約を継承前提で買いたい業者（法人や海外投資家など）
- 特定の投資スキームに合致する買主
といったニッチな買い手も存在します。
👉 そのためには、**「投資物件専門の買取業者」や「訳あり物件に強い会社」**へのアプローチが重要です。
❌ 売れない・売却価格が極端に安い場合の選択肢
① サブリース契約の見直し交渉
- 管理会社と交渉して、家賃の再増額や契約内容の変更を持ちかける方法です。
- 法的に「解除できない」と言っていても、交渉の余地があることも。
② 任意売却（ローン残債がある場合）
- ローンが残っていて、売却価格がそれを下回るなら、金融機関との調整が必要になります。
- 収支が赤字なら「任意売却」の相談も視野に入ります。
③ ローン借り換え・繰上げ返済の検討
- 条件が合えば、月々の返済額を減らす方法もあります。
- 返済の軽減で持ち続ける選択肢を取る方もいます。
④ 他の投資物件や資産との組み換え
- 複数の不動産をお持ちの場合は、ポートフォリオの見直しも有効です。
✨次にやるべきこと（私のおすすめ）
- サブリース契約書の内容を再確認
→ 特に「中途解約」「借地借家法の規定」「免責条項」など - 投資物件専門の不動産業者に無料査定を依頼
→ 売却相場や買い手の有無を複数社に聞いてみましょう - 家計への影響が深刻なら、早めに金融機関・専門家に相談
→ 任意売却やリスケジュールの可能性も確認
正直第一！それが私の流儀です！
「解除できない」「売れない」と言われても、道がないわけではありません。
重要なのは、正しい情報と選択肢を持つことです。
まずは、状況をもう少し教えていただけますか？
私がより具体的なアドバイスをします！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
専門家のご紹介（不動産）
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
詳しく教えていただきありがとうございます。
私の状況を整理すると──
- 物件所在地：東京都23区内、築25年のワンルームマンション
- 収支状況：現在の家賃収入は月6万円ですが、ローン返済は月9万円ほどで、毎月3万円近い赤字です
- サブリース契約：10年更新型で、解約条項が『双方合意』になっていて、こちらからは一方的に解約できないようです
- 管理会社の通知：去年、空室リスクを理由に家賃を8万円→6万円に減額されました
- 不動産会社への相談：近所の仲介業者に相談しましたが、居住用がメインのようで『このままでは売却は難しい』と言われました
正直、このまま持ち続けるのは家計にかなり負担で…。
やはり投資物件専門の業者に相談するべきでしょうか？
また、もし任意売却を検討するとなると、どのような流れになるのか具体的に知りたいです。
ありがとうございます、状況がとてもクリアになりました！
かなりリアルな赤字運用で、ローン返済の圧迫感も無理はありませんね…。私も本気でサポートします！
🔍現在のポイント整理
- 物件：東京都23区・築25年のワンルーム
- 家賃下落：8万 → 6万円（2万円減）
- ローン：月9万円 → 毎月3万円の赤字
- サブリース契約：10年更新・双方合意でしか解約不可
- 相談先：一般仲介業者 → 投資案件には不慣れそう
✅今すぐやるべき優先行動
① 投資物件専門の不動産業者に相談（必須）
これは絶対おすすめです。
サブリース物件でも「そのまま収益不動産として買う法人」や「高利回り志向の海外投資家」に売れるケースがあります。
特に都内23区の物件であれば、まだ需要はある市場です。
👉 複数の投資専門業者に査定・売却相談を出すことで、
- 相場の把握
- 条件付きで売れる可能性
- 任意売却との比較
が見えてきます。
🛑任意売却を検討する場合の流れ
任意売却は、ローン残債 > 売却価格でも、
債権者（金融機関など）の同意があれば売却できる制度です。
【任意売却の一般的な流れ】
- 債権者（ローン会社）への相談・打診
→ 毎月赤字で返済が困難な旨を伝え、売却の意向を伝えます。 - 任意売却を扱う専門業者に相談
→ 債権者との交渉・手続き代行も行ってくれます。 - 金融機関が「売却OK」を出せば、販売活動開始
→ 通常の不動産売却と同じように、買い手探しスタート。 - 売却後、残ったローンは「分割返済」などで処理
→ 一括で返せない場合でも、収入に応じた分割返済にしてくれる場合が多いです。
📝注意点（任意売却）
- 信用情報（いわゆるブラックリスト）に載る可能性がある
→ 住宅ローンの返済遅延や任意売却後の債務整理を行う場合。
→ 今後のローンやクレジットに影響が出ることも。 - サブリース契約の解除は、買い手次第
→ 売却後もサブリースが継続される形での売却が現実的。 - 管理会社との交渉余地がないか再チェック
→ 売却を検討していることを伝えると、歩み寄りの姿勢を見せる会社も。
✨今後の具体的アクション（優先順位）
| 優先度 | アクション |
|---|---|
| ★★★ | 投資物件専門の業者に無料査定（複数）依頼 |
| ★★☆ | 任意売却専門業者にも同時相談（選択肢の把握） |
| ★★☆ | サブリース契約書の再精読 or 専門家にチェック依頼 |
| ★☆☆ | 管理会社へ「売却検討中」と連絡し、交渉材料にする |
正直第一！それが私の流儀です！
このままズルズルと赤字を抱えるより、
「売れるのか・任意売却しかないのか」ハッキリさせることが第一歩です。
私からも、無料で相談できる業者を調べてご紹介できますよ。
必要であればお知らせくださいね！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
専門家のご紹介（不動産）
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
とても丁寧に整理していただき、ありがとうございます。
具体的なアクションの優先順位まで示していただけたので、だいぶ気持ちが落ち着きました。
まずは投資物件専門の業者に査定を依頼してみて、その結果次第で任意売却の専門家にも相談してみようと思います。
契約書の見直しや管理会社との交渉についても、教えていただいた視点で進めてみます。
これでようやく、動き出せそうです。本当に助かりました。ありがとうございました！
そう言っていただけて、私も本当にうれしいです！
大きな決断には不安もつきものですが、「状況を正しく理解して、今できる行動を一つずつ整理する」ことで、未来は必ず切り拓けます。
サブリース付きの投資物件は、たしかに難しい側面もありますが、
適切なパートナー（業者）や専門家と動けば、ちゃんと出口戦略も描けるんです！
焦らず、でも確実に前へ進みましょうね。
そして、また何か迷いや不安が出てきたら、遠慮なく私に相談してください！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
専門家のご紹介（不動産）
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
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