築40年マンションとどう向き合う？──“建物の老い”と“住民の高齢化”に備える現実的な選択肢

サクラさん、こんにちは。
ニュースで「マンションの“二つの老い”、つまり建物と住民の高齢化が大きな課題になっている」と聞いて、まさに自分の住んでいるマンションのことだと思いました。

うちのマンションは築38年で、住民の多くが60代～70代。
最近ではエレベーターの交換や外壁の修繕などの話題が増えてきて、修繕積立金の値上げが検討されています。

ただ、年金暮らしの身としては、これ以上の負担増は正直つらいところです。
管理組合でも「立て替え」「建て替え」などの意見が出ていますが、現実的にどこまで進められるのか分かりません。

これから先、建物の老朽化と住民の高齢化が進む中で、資産価値を守るにはどうしたらいいのか？
そして、いずれ住み替えを考える場合、どんな点に気をつけるべきでしょうか？

サクラ・FP

こんにちは！サクラ・FPです。ご相談ありがとうございます！

築38年、住民の多くが高齢ということは、まさに「マンションの二つの老い」の典型例ですね。エレベーターや外壁といった大規模修繕が必要になり、でも負担能力には限界がある…というお悩み、今まさに全国で増えています。

まずは状況を整理しながら、資産価値の維持と将来の住み替えについて一緒に考えていきましょう！

❶ 資産価値を守るためにできること

● 管理の質が資産価値に直結

管理状態が良ければ、築年数が古くても一定の資産価値は保てます。
逆に、修繕が行き届かず、管理組合が機能不全だと資産価値が急落することもあります。

✅ まず確認してほしいこと

長期修繕計画はありますか？
修繕積立金の残高は十分ですか？
管理組合の理事がきちんと機能していますか？

❷ 建て替え・立て替えは簡単ではない

マンションの建て替えには全体の5分の4（80％）の賛成が必要です（区分所有法第62条）。

🔺高齢の住民が多いと、「引っ越しの負担」「費用の問題」などで合意形成が難航しがちです。

→ そのため、「建て替えよりも管理の改善」を目指すほうが現実的な場合が多いです。

❸ 修繕積立金の増額が厳しい場合の対策

「必要な修繕を優先順位で分ける」
「修繕回数を見直し、期間を少し延ばす」
「市区町村の補助金を活用（バリアフリー化や省エネ工事など）」

➡︎無理のない範囲で“延命策”を取りながら、資産価値をなるべく落とさないようにしていくのが現実解です。

❹ 将来、住み替えを考える場合の注意点

これは非常に重要な視点です！

▶ 住み替えのタイミングは早いほど選択肢が多い！

高齢になってからだと、ローンが組めない、体力的にも引っ越しが困難などのハードルが出てきます。

✅ 今から意識しておきたいチェックポイント

「駅近」や「買い物便利」など、利便性の高いエリアへ
バリアフリー対応のコンパクトな住まい
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）など将来の安心を視野に

❺ サクラからのご提案

お住まいのマンションの管理組合がきちんと機能しているか、長期修繕計画に無理がないかを一度しっかり確認されることをおすすめします。

そのうえで、

今のマンションに「住み続ける前提」で管理改善に関わるか？
あるいは、「住み替え」を早めに計画するか？

このあたりを「人生の後半戦のマネープラン」として、一度ご家族と話し合っておくといいと思います！

正直第一！それが私の流儀です！

また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！

《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。

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サクラさん、ありがとうございます。
とても丁寧に整理していただいて、気持ちが落ち着きました。

おっしゃる通り、「建て替えよりも管理の改善」が現実的なんですね。
確かに、うちのマンションも理事のなり手が少なくなっていて、
最近は外部の管理会社にかなり頼りきりになっているような状況です。

長期修繕計画はあるにはあるのですが、
もう10年以上見直されていないようで、積立金もかなりギリギリです。
理事会では「値上げも仕方ない」という声と、「年金生活では厳しい」という声で、
なかなかまとまらなくて…。

サクラさんがおっしゃっていたように、
まずは補助金制度や修繕の優先順位など、“延命策”としてできることから
現実的に考えていくのが良さそうだと感じました。

今後は、夫とも話し合って、
「このまま住み続ける場合」と「いずれ住み替える場合」の両方を視野に入れて
少しずつ準備していこうと思います。

今日のアドバイスで、方向性がはっきり見えてきました。
本当にありがとうございました。

サクラ・FP

こちらこそ、丁寧なご返信をありがとうございます！

「気持ちが落ち着いた」「方向性が見えてきた」と言っていただけて、私もとっても嬉しいです！

住み慣れたマンションだからこそ、どう向き合っていくかは悩ましい問題ですよね。でも、こうして冷静に現実を見つめて、前向きに準備していく姿勢こそが、資産も安心も守る一番の力になります。

理事会の雰囲気や積立金の状況も分かってきた今こそ、「できること」から動き出すタイミングです！

🔍今後のアクションまとめ

長期修繕計画の見直し提案
　→ 今の現実に合っているか？優先順位を整理できるか？
行政の補助金・助成制度の調査
　→ 例えば、エレベーター更新・バリアフリー・省エネ改修などの補助がある市区町村もあります！
「住み替えシナリオ」も並行して準備
　→ ご夫婦で希望のエリアや予算感、時期などをゆるく話しておくと、いざという時に焦らず動けます。

理事会の役員も、年齢を重ねると本当に負担になりますよね…。だからこそ、専門家や外部アドバイザーとの連携もうまく活用して、「住民全員で負担しない工夫」も重要です。

無理をしすぎず、でも諦めずに、バランスよく。
それが、今のマンションにとってのベストな道をつくる鍵になるはずです！

これからも、疑問や不安が出てきたときはいつでも頼ってくださいね！