サクラさん、こんにちは。
住宅ローンについて相談させてください。
今、千葉県船橋市で3LDKの新築マンションを検討しているのですが、
住宅ローンをフラット35にするか、銀行の変動金利にするかで迷っています。
私は38歳で、メーカー勤務の正社員として年収620万円くらいです。
妻はパートで年120万円ほど、子どもが2人います。
金利が最近上がってきているニュースを見ると不安になってしまい、
「返済がずっと一定のフラット35の方が安心なのかな…」と思う反面、
銀行の変動金利の低さも魅力で、なかなか決断できません。
マンション価格は 5,300万円、頭金は 300万円くらいなら出せそうです。
こういう家族構成や収入の場合、
フラット35を選ぶメリット・デメリットってどんなところになりますか？
また、変動金利と比べてどちらが向いているのかも教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。
こんにちは！ご相談ありがとうございます、サクラ・FPです🌸
住宅ローン選び、大事なテーマですね！正直第一！それが私の流儀です！
さっそく状況を整理させてくださいね。
🏠 ご相談者の基本情報（現時点）
- ご年齢：38歳
- ご年収：約620万円（ご本人）＋約120万円（奥様のパート）
- ご家族構成：4人家族（お子様2人）
- 物件：千葉県船橋市の新築マンション（3LDK）
- 物件価格：5,300万円
- 頭金：300万円（借入予定 5,000万円）
- 検討中のローン：
① フラット35（全期間固定）
② 銀行の変動金利型ローン
🔍 まず、「フラット35」のメリット・デメリットを正直に整理！
✅ メリット（＝安心重視タイプに向く）
- 金利がずっと変わらない！
→ 将来の金利上昇リスクを完全に排除。毎月の返済額が変わらず、ライフプランが立てやすい。 - 団信（団体信用生命保険）が任意加入（最近は加入が前提の商品も多いが）
→ 保険内容を自分で選べる自由度も。 - 繰上げ返済の手数料が無料（ネット手続きの場合）
- 子育て支援などの優遇金利制度もある（※自治体による）
❌ デメリット（＝コスト重視タイプにはやや不利）
- 初期金利は変動型より高め（現在は1.8～2.0％前後が主流）
- 融資手数料が高めになることも（特にネット銀行や店舗型銀行との比較）
- 団信の保障範囲が狭い／オプション扱いのこともある（がん・三大疾病など）
🔄 一方、銀行の「変動金利」は…
✅ メリット（＝総返済額を抑えたい人向け）
- 金利がとにかく低い！（現在0.3～0.6％台なども）
→ 月々の返済額は大幅に軽くなる。 - 初期コストが抑えやすい（融資手数料も銀行によって安く済む）
- 将来、繰上げ返済をして早期完済する人には有利なことも
❌ デメリット（＝リスクはある）
- 金利が上がれば返済額もアップ！
→ 特に今後、インフレや日銀の政策変更によって上昇リスクあり。 - 「5年ルール・125％ルール」に注意
→ 毎月の返済額は急に大きく上がらないよう配慮されてるけど、元本がなかなか減らない時期がある。 - 将来の資金計画が立てづらい
👨👩👧👦 今のご家族構成・収支から見る「選び方の考え方」
✅ フラット35が向いているかもしれないケース：
- 今後の教育費や老後資金も考え、「支出の見通しが立てやすいことを重視」
- これからお子さんの学費や塾代などが増えていく可能性あり
- 奥様の収入が安定して増える見通しが薄く、ご主人の収入が中心になる
- 繰上げ返済の余裕はあまりなさそう（→長期でしっかり返すプラン重視）
✅ 変動金利が向いているかもしれないケース：
- 当面は子どもが小さく、教育費負担が軽い時期に返済を多く進めたい
- 今後の収入アップやボーナス活用、繰上げ返済の計画がある
- 5～10年で借換えや住み替えの可能性がある
- 金利上昇のリスクを取ってでも、毎月の返済額を抑えたい
💡 こんな選び方もあります！
- 「ミックスローン」にする：例えば、借入額の半分を固定（フラット35）、半分を変動にしてリスク分散
- 固定期間選択型：最初の10年だけ固定にして、その後見直す（例：固定10年1.0％など）
この判断、実は「家計のゆとり」や「将来のライフプラン」と強く関係します！
もしよければ、月々の支出や貯蓄の目安、教育費の予定など、もう少しだけ教えていただけませんか？
それによって、より具体的なアドバイスができます！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
サクラさん、詳しく整理していただいてありがとうございます…！
フラット35と変動の違いがだいぶイメージしやすくなりました。
ご質問の、家計の状況について追加でお伝えしますね。
💰 毎月の支出と貯蓄の状況
- 住宅費（今の賃貸）：月13万2千円
- 食費：7万〜8万円
- 保育料：今は下の子だけで月2万円
- 学校関係や習い事：上の子で月1.5万円ほど
- 車関連：月2万5千円
- 保険料（夫婦＋子ども）：月1.8万円
- その他（通信・光熱費など）：5〜6万円
毎月の貯金はだいたい4〜5万円くらいです。
ボーナスは年2回で合計70万円ほど、そこから10〜15万円だけ貯蓄に回せています。
👶 教育費の見通し
- 上の子：小1
- 下の子：3歳児クラス
二人とも今のところ公立の予定ですが、
上の子が中学受験をするかもしれない…という話が夫婦で出ています。
塾代も気になって、あまり返済が上がるのは避けたいという気持ちがあります。
🏦 繰上げ返済について
正直、ガンガン繰り上げていけるほど余裕はなく、
**「生活に負担が出ない範囲でゆっくり返していく」**イメージです。
こんな家計状況だと、
やっぱりフラット35のように返済が一定のほうがいいのでしょうか？
それとも、最初だけ変動で軽くしておいたほうが現実的なんでしょうか？
サクラさんの視点で、改めて向いている選択肢を教えてもらえると嬉しいです。
ありがとうございます！家計の情報を詳しく教えてくださって助かります✨
サクラ、こういうリアルな状況こそ腕の見せどころです！正直第一！それが私の流儀です！
🔍 今の家計状況を踏まえた診断まとめ！
まず結論からズバリ申し上げますね：
💡 サクラのおすすめは「フラット35」または「固定期間選択型（10年固定など）」！
なぜか？理由は以下の通りです！
🧾 家計状況から見えるポイント
✅ 1. 教育費リスクがこれから本格化
- 上のお子さんは小1、下のお子さんも3歳。
- 今後15年ほどは教育費のピークが続く見込み（特に中学受験するなら塾代は年間100万円以上になるケースも）。
- 家計に「変動リスク」は極力避けたい時期。
✅ 2. 繰上げ返済の余力はあまりない
- 月々の貯金4〜5万円＋ボーナス貯金10万円前後。
- 繰上げ返済を積極的にするのは現実的ではない。
- 変動金利の最大メリット（＝早く返して利息を減らす）が活かせない。
✅ 3. 今の家賃と比べると返済水準は高くなる
仮に借入額5,000万円・金利1.8%・35年返済でシミュレーションすると…
| 金利タイプ | 月々の返済額（概算） | 特徴 |
|---|---|---|
| フラット35（1.8%） | 約15.9万円 | 返済が一定で安心 |
| 変動金利（0.5%） | 約13万円 | 安いが将来リスクあり |
→ 現在の家賃13.2万円と比べると、フラット35だと月2〜3万円増。この増加に耐えられるかがポイント。
✅ サクラが提案する2つの選択肢！
🌸【選択肢①】フラット35（全期間固定）
- 家計が大きく崩れる心配なし！
- 教育費が上がっても、返済額が増えないので安心。
- 「多少高くても不安を減らしたい」方には最適。
- 【注意点】：初期費用（融資手数料・登記費用など）は高くなりがちなので要確認。
🌸【選択肢②】固定期間選択型（10年固定など）
- 最初の10年間だけ金利が低く抑えられるタイプ（例：0.8〜1.0％）
- 教育費が本格化する前に、少し家計を軽くできる。
- 10年後に「変動 or 固定」の再選択が必要（リスクはある）
- 「最初の10年で貯蓄を増やし、10年後に備える」計画が必要！
🚫 変動金利を選ぶ場合の注意点
今の家計状況とライフプランを考えると、
「変動金利のまま35年持つ」というのはリスクが高いと私は見ます。
なぜなら：
- 金利が1％上がると、月々の返済額は2万円以上増える可能性がある。
- 将来的に教育費・老後費用など、**「避けられない支出」**が控えている。
- 今の貯蓄ペースでは、金利上昇に対する備えが弱い。
✨ 最終的な判断のポイントは？
- 安心重視・見通しの立つ返済を選びたいなら → 「フラット35」
- 10年後に再検討する柔軟さがある／今の負担を軽くしたいなら → 「10年固定」
- 短期でガンガン繰上げしたい人・高収入層向け → 「変動金利」
家計に無理なく、将来も安心して暮らせることが何より大切です。
「住宅ローン＝ライフプラン」でもありますからね。
もしよければ、「フラット35にした場合と、10年固定にした場合の具体的な返済シミュレーション」も出せますよ！
また、住宅ローン控除のことも絡めて、負担の実質額を比較することもできます。
必要ならおっしゃってくださいね！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
サクラさん、今回もとても丁寧に整理していただいて、本当にありがとうございます。
自分でもずっと悩んでいたところなのですが、
サクラさんのお話を聞いて、うちの家計や今後の教育費を考えると、やはり「安心して返していけること」が最優先だなと改めて感じました。
フラット35か、もしくは最初の10年固定あたりが現実的なんですね。
変動金利に惹かれていた部分もありましたが、今は無理にリスクを取るよりも、落ち着いて返していける方が合っている気がします。
シミュレーションの件も興味あるのですが、
まずは今日いただいた内容を夫とも共有して、一度しっかり話し合ってみようと思います。
とても分かりやすくて、気持ちがすごく整理されました。
また具体的な商品が絞れたら、改めて相談させてくださいね。
今回もありがとうございました！🌸
こちらこそ、丁寧にご状況を教えてくださり、本当にありがとうございました！🌸
お話を伺う中で、慎重に家計を見つめて、しっかりと先を見据えようとされている姿勢が素晴らしいなと感じました。
住宅ローンは「金利が安い＝お得」とは限らず、その人の暮らしや人生設計に合っているかどうかが最重要です。
その意味で、「安心して返していけるか」を最優先にされた今回のご判断、私は大賛成です！
ぜひ、ご夫婦でしっかり話し合ってみてくださいね。
「どう返すか」まで考えたマイホームは、きっと家族にとっても大きな安心になるはずです。
また商品を絞ったあとや、住宅ローン控除や資金計画の確認など、
一歩踏み込んだアドバイスが必要になった時は、いつでも遠慮なく声をかけてください！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
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