サクラさん、こんにちは。
ニュースで「2030年から東京でも“二次相続ラッシュ”が起きる」と見て、少し気になっています。
実は私も、両親が亡くなったときに相続した**都内の実家（空き家）**をそのままにしておりまして、
固定資産税だけが毎年かかっている状態です。
一方で、自分の自宅（小金井市・築35年の戸建て）もあり、
子どもたちはすでに独立して家を出ています。
もし私たち夫婦のどちらかが亡くなったとき、
この2つの家を子どもたちがどう扱えばいいのか……正直悩ましいです。
売るにも古いし、貸すにもリフォームが必要。
「家を残すより、今のうちに整理したほうがいいのか」と考え始めていますが、
どのタイミングでどう動けばいいのか分かりません。
こういう“二次相続”の前にできる現実的な対策って、あるのでしょうか？
こんにちは、ご相談ありがとうございます！
そして率直なお話、ありがとうございます。
まさにいま多くのご家庭が直面している問題に、真正面から向き合おうとしているその姿勢、本当に立派です！
さて、ご相談内容から整理すると、ポイントは以下の通りですね：
🏡【現状の整理】
✅ **相続済みの空き家（都内）**があり、放置中
✅ **ご自宅（小金井市・築35年）**は現在の住まい
✅ お子さんはすでに独立
✅ ご自身の「相続後（＝二次相続）」を見据えて動くべきかお悩み中
🧩【まず知ってほしい：二次相続とは？】
「二次相続」とは、例えばご夫婦のどちらかが亡くなった後、残された配偶者が亡くなったときに起きる2回目の相続のこと。
この二次相続でよくあるトラブルがこちら：
- 兄弟姉妹で不動産の分け方でもめる
- 相続税が1回目より高くなるケースが多い
- 売却や手続きが遅れ、空き家が「負動産」化する
⚠️ 特に都内の古い一戸建てや空き家は、売るにもお金がかかる・貸すにもリスクがあるため、先送りしがち。でも、その間に資産価値はどんどん落ちます。
🛠️【今できる現実的な対策】
今のうちに動くなら、こんな選択肢があります！
① 不動産の「資産棚卸し」をする
- まずは 都内の空き家・自宅の価値（相場）と状態を客観的に把握。
- 解体、リフォーム、売却、賃貸、それぞれの「試算」を出しておく。
- それに基づいて、「残すべきか」「整理すべきか」を判断できます。
② 「生前整理」の準備を始める
- 相続人（お子さんたち）に現状を共有しておくことが何より大事。
- 将来もめないように、「どう分けるか」だけでなく「どう活用するか」を今から一緒に話しておくと安心です。
- 遺言書の作成や、家族信託の活用も検討できます。
③ 不動産の売却・利活用を考える
- 都内の空き家、活用しないなら今の市場価格が高いうちに売却も一案。
- 収益性が見込めれば、リフォームして貸す選択も。
- 小金井のご自宅も、「住み替え」や「コンパクト化」など柔軟な発想で見直せます。
💡ポイントは、「どちらも放置すると、お子さんが困る未来が見えている」ということ。
今はまだご自身で動ける分、ベストタイミングと言えます！
もしよければ、
- ご実家（都内空き家）の場所（ざっくりとしたエリア）
- 築年数や建物の状態
- ご自宅について、「このまま住み続けたい」か「将来的に住み替えたい」か
こういったところも教えていただければ、より具体的なアドバイスが可能です！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
ありがとうございます、サクラさん。
すごく分かりやすく整理していただいて、改めて「今のうちに動くことの大切さ」が実感できました。
ご質問の件ですが――
🏠 都内の空き家について
場所は杉並区の住宅地で、駅から徒歩12分ほど。
築40年の木造一戸建てです。
両親が他界してから5年ほど空き家のままで、雨漏りこそありませんが、かなり老朽化しています。
近所の不動産会社からは「更地にした方が売れやすいかもしれません」と言われました。
🏡 現在の自宅について
小金井市の戸建て（築35年）に、妻と2人で住んでいます。
今のところ住み替えは考えていませんが、将来的にはもう少し駅に近い平屋やマンションへの住み替えも視野に入れています。
サクラさんがおっしゃるように、子どもたちに迷惑をかけないよう、
自分たちの代で整理の方向を決めておきたいと思っています。
ただ、空き家を「売る」のか「貸す」のかでかなり迷っていて……
築年数が古くても、リフォームして貸す選択肢は現実的でしょうか？
それとも、やはり今のうちに売却して現金化しておいた方がいいでしょうか？
ご意見をお聞かせいただけるとありがたいです。
いい質問ですね。状況を整理したうえで、「売るか貸すか」の判断ポイントと、それぞれのリスク・可能性を一緒に見ていきましょう。
（最終判断は現地調査・試算をしてからになりますが、「方向性」を持っておくことが大事です。）
🔍 空き家（杉並区、築40年）を貸すという選択肢は現実的か？
あなたの空き家の条件をあらためて振り返ると、
- 駅徒歩12分という立地（まずまずの利便性）
- 築40年で老朽化、内部状態はかなり経年劣化あり
- 雨漏りは無いとのこと
- 5年ほど空き家になっている
これを賃貸活用するには、いくつかのハードルと可能性があります。
✅ 賃貸活用のメリット・可能性
- 土地取得コストがかからない
あなたは既に物件を所有しているため、土地を買うコストが不要。改修投資だけで「貸す物件」に変えられる部分があります。 (土屋ホームトピア) - 戸建て賃貸の希少性
都心近くで戸建て賃貸物件は供給が少ないことも多く、差別化できる可能性があります。 (zenko-kyo.or.jp) - 補助金・助成制度の活用可能性
東京都・杉並区等で空き家リフォーム・改修・解体に対する補助金や助成金を設けている自治体があるので、自己負担軽減の可能性があります。 (akiya-pass.jp) - 部分的な貸し方の選択肢
「完全賃貸（長期入居）」だけでなく、「短期貸し（仮住まい需要）」や「部分貸し（部屋だけ貸す）」という活用手法も、初期コストを抑えつつ試せる方向性があります。 (tokyu-sumaitokurashi.com)
🚧 賃貸活用のリスク・注意点
- 改修コストの回収が難しいこともある
築40年の木造物件は構造・設備が古く、改修費が高くなる可能性あり。賃料収入だけで改修コストを回収できないケースも多いという指摘が複数あります。 (家売り隊)
特に、全面改修や設備刷新を伴う内容だと、投資額がかなり膨らむ可能性があります。 - 維持管理・修繕リスク
古い建物ほど、日常の修繕や設備トラブル（給排水、電気、屋根、外壁、シロアリなど）の確率が高い。空室期間が長くなると収支がマイナスになるリスクあり。 (zenko-kyo.or.jp) - 入居者付けが不確実
立地はまずまずですが、駅徒歩12分という距離、内部の状態、間取り、周囲環境（近隣の物件状況や競合賃貸住宅の家賃水準）によって、入居者が見つかるかどうかが大きく左右されます。 - 出口（将来売るとき）の価値低下
賃貸として運用しても、将来的に売却する段階で築古の建物部分の価値はほとんど残らず、土地価格に依存する評価になる可能性が高い。賃貸収入でその建物分を十分回収できないまま売ることになるリスクも考慮が必要です。 (家売り隊) - 手間・管理コスト
賃貸にするなら賃貸管理や入居者対応、修繕対応、トラブル対応などが発生。サラリーマンとして副業的に扱うなら、時間と手間を割く必要があります。 (武蔵コーポレーション株式会社)
💡 売却・現金化という選択肢の強みと注意点
それでは「今のうちに売却して現金化しておく」方向のメリット・デメリットも整理しておきましょう。
✅ 売却のメリット
- リスクの整理・負担の軽減
賃貸経営のリスク（空室リスク、修繕リスク、管理手間など）を回避できる。お子さんにもトラブルの種を残しにくい。 - 固定資産税・維持管理費のコスト削減
建物が老朽化するほど維持費（修繕、清掃、固定資産税など）がかかるリスクが上がる。早めに整理すれば負担が軽くなる。 - 現金化して別用途に活用可能
売却代金を他の資産運用、住み替え費用、生命保険の納付、相続税納付備えなどに使える。 - 市場が今上がっている可能性
首都圏全体で中古戸建ての成約価格は上昇傾向ありというデータもあります。(不動産投資TOKYOリスタイル)
築古とはいえ「土地としての価値」が評価されやすい立地であるなら、売り時の可能性もあります。
⚠️ 売却のデメリット・注意点
- 建物の老朽性が評価を下げる
築40年木造で老朽化しているという点が、買手や仲介業者に「解体リスクあり」と見なされ、マイナス査定を受けやすい。 - 解体費用の負担
更地にして売る案を近所業者に言われたとのことですが、建物を解体するにはかなりのコストがかかる。解体費用と売却価格との差をよく見なければなりません。 - 売却時期・マーケットリスク
不動産価格が必ず右肩上がりとは限らない。売るタイミングを誤ると、思ったほどの金額を得られない可能性も。 - 税務・譲渡所得リスク
売却益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかる可能性があるため、売却後の手取り額を慎重に見積もらなければなりません。
🧮 あなたのケースでの考え方・判断の枠組み（シミュレーション思考）
あなたの空き家・自宅状況を踏まえながら、「貸す vs 売る」を判断する際、以下の枠組みで比較してみましょう。
| 項目 | 賃貸活用 | 売却／整理 |
|---|---|---|
| 初期投資額 | 改修費用、設備更新、クリーニングなどコストがかかる | 解体・売却準備コスト（整地、既存建物除去他） |
| 年間キャッシュフロー | 家賃収入−管理費・修繕費・空室損 −税金など | なし（売却を選べばキャッシュフローは発生しないが負担も消える） |
| リスク | 空室リスク、修繕費リスク、管理手間リスク | 売却が思うようにいかない、売却益の課税、売却時期リスク |
| 将来の出口 | 建物の価値低下、売りにくさ | 早期に整理できれば相続時の負担を軽くできる |
| 子ども世代に残す価値 | 維持・管理を引き継ぐ必要あり | 現金化して分配しやすい・揉めにくい |
シナリオ感覚で見てみると：
- リノベーション費用が低く抑えられそうで、入居見込みが強い条件なら、賃貸活用も十分検討の価値あり。
- 逆に、改修費が膨らみそう・入居見込みが弱そうという判断になれば、売却を優先すべき方向になります。
🔍 私の仮判断（あなたのケースに即しての意見）
あなたの空き家の条件を踏まえると、私は「賃貸活用も可能性として残すけれど、売却を第一選択肢とすべき可能性が高い」と思います。その理由を以下に。
- 築40年木造で老朽化が進んでいる点はかなり不利要因
- 改修コストを見積もると、入居者付け・賃料で回収するのは難しい可能性あり
- 将来的な出口（売却時）を考えると、建物価値がほとんど残らないケースが多い
- 管理・維持の手間・リスクを考えたとき、「整理して現金化」しておく安心感が大きい
ただし、完全に賃貸を排除すべきかというと、必ずしもそうではありません。次のような折衷案も考えられます。
🛤 折衷案・ハイブリッド戦略
- 段階的に改修→賃貸トライ→売却見直し
最初は低～中コストな改修で「仮に貸せるかどうか」を様子を見る。数年運営実績をつけながら、将来的に売却判断をする。 - 一部貸す、他は売却
例えば建物が大きいなら、一部を貸して他の部分を解体・更地化して売るという分割戦略。 - 売却を前提とした改修
賃貸を視野に入れた改修ではなく、「売りやすさを意識した改修（見栄え重視、老朽部補修重視）」に投資しておくことで、売りやすさを上げておく。 - 補助金を活用してコストを下げる
空き家改修・解体に対する補助金・助成金を自治体に確認し、利用できるものは最大限使う。これだけでも初期コストを押さえられる可能性あり。(akiya-pass.jp) - 住み替え時期に合わせてタイミングを合わせる
自宅を住み替えるタイミングと空き家売却のタイミングを近づけて、手続き・負担を一気に整理するようにする。
もしよければ、私の方で「杉並区・駅徒歩12分・築40年木造」の空き家が今どれくらいで売れるか、賃貸に出した場合のシミュレーション（改修費・収入見込み）を一緒にやりましょうか？
それを見てから最終判断するのが安全です。
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の功能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本服务で得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
ありがとうございます、サクラさん。
ここまで具体的に整理していただいて、本当に助かりました。
自分の中でもようやく方向性が見えてきました。
やはり築40年という古さと、改修コストを考えると、現実的には売却を第一に考えるのが良さそうですね。
「貸して回収する」というよりも、「今のうちに整理して身軽にしておく」ほうが、自分たちにも子どもたちにも安心だと感じました。
ご提案いただいたハイブリッド戦略もとても参考になりました。
特に、「売りやすさを意識した最低限の補修」や「補助金の活用」は、早めに動けば選択肢が広がりそうですね。
今後は、不動産会社に査定をお願いして、相場感と解体費用の見積もりを取ってみようと思います。
それから、子どもたちにも現状を共有して、方向性を話し合うつもりです。
今日のアドバイスで、ずっと胸の中にあったモヤモヤがだいぶ整理できました。
「今ならまだ自分で決められる」という言葉が、本当に心に響きました。
また進展があったら相談させてくださいね。
本当にありがとうございました。
ご丁寧なお返事、ありがとうございます！
そして何より、方向性を「自分の意思」で決めようとされているその姿勢、心から尊敬いたします！
まさにおっしゃる通りです。
不動産の整理は「早ければ早いほど、選択肢が広く・損が少なく・家族も安心」につながります。
特に築40年クラスの空き家は、維持すればするほど価値が減っていく可能性が高く、
「今のうちに自分で動いておく」という判断は、将来ご家族にとっても大きな財産になります。
これから不動産会社に査定を依頼されるとのこと、すばらしい第一歩です！
その際には、ぜひ以下の3点を意識してみてくださいね：
✅ 査定のポイントメモ
- 最低でも2〜3社に査定依頼（できれば「地域密着型」と「大手」どちらも）
- 更地査定 vs 建物付き査定の両方を出してもらう
- 解体費用は業者ごとに差が出るので、別途専門の解体業者に見積もりを取るのも有効
そして、相場感や見積もりが出たタイミングで、また気になる点があればいつでも聞いてくださいね。
子どもたちとのお話合いも、きっと素敵な機会になりますよ。
「何を残すか」ではなく「どう残すか」が大事な時代。
そのお手伝い、私も全力でサポートします！
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
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私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の功能による情報提供です。
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