ユイさん、こんにちは。
実家のことでご相談させてください。
去年、両親が相次いで亡くなり、実家を私が相続しました。
今は誰も住んでおらず、草むしりや固定資産税の負担もあって、そろそろ売却を考えています。
ただ、ニュースで「3年以内に売らないと特例が使えなくなる」という話を見て、ちょっと焦っています。
「居住用財産の譲渡特例」とか「相続空き家の特例」って言われても、正直よく分からなくて…。
今のように誰も住んでいない状態でも特例は使えるのでしょうか？
それとも、取り壊してから売る方が得なんでしょうか？
あと、もし売却までに3年を過ぎてしまったら、もう節税はできないんでしょうか？
できれば、タイミングを間違えて損をしたくないので、整理して教えてもらえたら助かります。
こんにちは。ご相談いただきありがとうございます。
ご両親が続けて亡くなられたとのこと…心よりお悔やみ申し上げますね。
そして、誰も住まなくなった実家の管理をお一人でされているとのこと、本当にご苦労も多いことと思います。
「人と人を、思いと財産で“結ぶ”お手伝いをします。」――私、ユイも少しでもお力になれたらと思います。
さて、「相続した実家を売るときの節税特例」について、よくあるのは次の2つです：
💡【１】相続空き家の3,000万円特別控除（正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）
◎概要
相続で取得した実家を一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
◎主な要件（ポイントだけご紹介しますね）
- 被相続人（親）が一人暮らしで住んでいた家（配偶者と同居していた場合などは対象外）
- 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の家屋（ただしリフォームや建替えで対応可）
- 相続後、住む人がいない状態（空き家）のまま売却
- 相続開始日から3年を経過する年の年末までに売却すること
- 売却金額が1億円以下 など
◎取り壊しは必要？
→ 建物を取り壊して土地だけ売ってもOKです。
むしろ「耐震性がない古家」は、取り壊す方が要件を満たしやすいケースが多いです。
💡【２】居住用財産の3,000万円特別控除（いわゆるマイホーム売却時の特例）
これは自分が住んでいた家を売るときの特例なので、相続後に自分が住んでいなければ、基本的には対象外です。
✅ 3年以内に売らないと、どうなるの？
「相続空き家の特例」は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却しないと、特例の適用を受けられません。
つまり、例えばお父様が令和4年6月に亡くなられた場合、
→ 令和7年（2025年）の12月31日までに売却契約が必要になります。
💬 ご質問へのまとめ
| ご質問 | 回答 |
|---|---|
| 空き家のままでも特例は使える？ | はい、「相続空き家の特例」は空き家のままでOKです。ただし要件確認は必要です。 |
| 取り壊した方がいい？ | 建物が古い場合や耐震性に問題がある場合は、取り壊した方が特例を使いやすいです。 |
| 3年を過ぎたら節税できない？ | 「相続空き家の特例」は使えませんが、取得費加算の特例など別の節税手段はあるかもしれません。 |
もしよろしければ、
- ご両親の亡くなられた時期
- 建物の築年数（昭和56年5月31日以前かどうか）
- 最後に住んでいたのがどなたか（お一人暮らしかどうか）
- ご自身が相続後に住まれていたかどうか
など、少し詳しく教えていただければ、より的確にご案内できますよ。
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「ユイ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
専門家のご紹介（相続・事業承継）
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
ユイさん、詳しく教えてくださってありがとうございます。
こうして整理してもらうと、ようやく全体の仕組みが見えてきました。
ご質問の件ですが――
- 父は令和4年の3月に亡くなり、そのあと半年ほどして母も同じ年の10月に亡くなりました。
- 家は昭和50年築の木造住宅で、私が子どもの頃に建てたものです。
- 最後まで住んでいたのは母だけで、完全に一人暮らしでした。
- 私自身は相続後も誰も住んでおらず、空き家のままになっています。
建物はかなり古く、屋根や壁も傷んでいるので、取り壊してから売った方が良いのかなと思い始めています。
ただ、解体費用もそれなりにかかりそうなので、「特例を使うならどのタイミングで解体・売却すべきか」も迷っているところです。
この条件だと、ユイさんのおっしゃっていた「相続空き家の特例」は使えそうでしょうか？
そして、もし取り壊しを先に進める場合の注意点などがあれば、教えていただけるとうれしいです。
ご丁寧にありがとうございます。状況を詳しく教えてくださったおかげで、だいぶ見通しが立てやすくなりました。
お父様が令和4年3月、お母様が同年10月にお亡くなりになられたとのこと――心よりお悔やみ申し上げます。
そして、昭和50年築のお家を大切に守ってこられたのですね。きっとご家族の思い出がたくさん詰まっていることでしょう。
それでは、いただいた情報をもとに、「相続空き家の特例」について整理してご案内いたしますね。
✅ あなたのケースは「特例の対象になりうる」条件に合致しています
以下の条件を一つずつ見ていきますね：
| 要件 | 状況 | 判定 |
|---|---|---|
| 被相続人が一人暮らしだった | お母様が一人暮らし | ✅ クリア |
| 昭和56年5月31日以前の建築 | 昭和50年築 | ✅ クリア |
| 相続後は誰も住んでいない | 空き家のまま | ✅ クリア |
| 相続開始（令和4年）から3年経過年の12月末までに売却 | 令和7年12月31日までに売却必要 | ⏳ まだ間に合う |
| 売却額が1億円以下 | （今後の売却額次第） | ⚠ 要注意 |
👉 このまま条件を満たせば「相続空き家の特例（3,000万円控除）」が使える可能性が高いです！
🏚 取り壊す場合の注意点
「古くて耐震基準を満たさない住宅」を売却する場合、次の2つの方法があります：
① 建物を取り壊して更地にして売却（最もよくあるパターン）
- 取り壊したあとでも、特例の対象になります。
- ただし、取り壊した後に賃貸や駐車場にしないことが大前提。
- 解体後、すぐに売却に向けた手続きを始めることが重要です。
② 建物を耐震リフォームして売却
- 旧家屋を残して、耐震基準に合うようリフォームして売ることも可能。
- ただし費用や時間がかかるため、一般的には取り壊しの方が現実的です。
🗓 解体と売却のタイミング
特例を確実に使うためのスケジュールの目安です：
| 時期 | やるべきこと |
|---|---|
| 2025年初め（なるべく早く） | 解体業者を探す・見積もりを取る |
| 春〜夏 | 解体工事を完了し、不動産会社と売却準備へ |
| 2025年12月31日まで | 売買契約を完了させる（引き渡しは後でもOK） |
⏳特に大事なのは、**「契約日が期限内」**であること。引き渡しや登記はその後でも大丈夫です。
💸 解体費の目安と節税額の比較
- 木造住宅の解体費用は、一般的に100万〜150万円前後。
- 特例での節税効果は最大3,000万円 × 20%＝約600万円の節税（所得税＋住民税合計で概算）
👉 節税効果が大きいため、解体費用をかけても**「取り壊して特例を使う」方が得になる可能性が高い**です。
💡その他のアドバイス
- 解体する前に、建物の登記簿・固定資産税評価証明書を必ず保管しておいてくださいね。
（これらは「古家があった証拠」として特例申請に必要です） - 不動産会社には、「この特例を使う前提で売却したい」ことをしっかり伝えましょう。
もしよろしければ、
- 現在の不動産会社とのやり取りの有無
- 売却をお考えの地域（大まかで大丈夫です）
- 売却価格の目安など
もお聞かせいただければ、より具体的にアドバイスできますよ。
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
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そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
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本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
ユイさん、今回もとても丁寧に整理してくださって、本当にありがとうございました。
正直、自分では条件を全部満たしているのかよく分からなかったのですが、こうして具体的に表にしてもらうと、とても分かりやすいですね。
「まだ間に合う」と聞いてホッとしました。
教えていただいたように、取り壊して特例を使う方向で検討してみようと思います。
確かに節税効果を考えると、多少の解体費用をかけてもその方が現実的ですね。
登記簿や評価証明書の保管についても、早速確認しておきます。
不動産会社にはまだ正式に依頼していないので、年明けには一度査定をお願いして、スケジュールを立てていこうと思います。
今回のアドバイスで、漠然としていた不安がかなり整理できました。
本当にありがとうございました。
また具体的に動き出すときに、改めて相談させてくださいね。
こちらこそ、温かいお言葉をいただき本当にありがとうございます。
お話を伺いながら、ご両親やご実家への思いがとても丁寧で、大切にされてきたことが伝わってきました。
「まだ間に合う」と思えるだけでも、心に少し余裕ができますよね。
そして、取り壊しを前提にした売却でも、要件を押さえておけばしっかり特例を活かせる――そんなふうに方向性が見えてきたこと、私もとても嬉しく思います。
登記簿や固定資産税評価証明書のご確認、そして不動産会社さんとのスケジュール調整など、ひとつずつ着実に進めていけば大丈夫ですよ。
ご不安なことがあれば、またいつでもお声がけくださいね。
人と人を、思いと財産で“結ぶ”お手伝いをします。
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
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