サクラFPさん、こんにちは。
自宅マンションの売却について相談させてください。
夫婦2人暮らしになり、住み替えを考えていて、自宅マンションを売却する方向で進めています。
そこで、数社の不動産会社に訪問査定をお願いしました。
ただ、今回が初めての売却でして、
正直、
- どこまで家の中を見せるべきなのか
- 業者によって査定金額が違うのは普通なのか
- 営業トークに流されないためのポイント
- その場で媒介契約を迫られたときの対応
など、分からないことだらけです。
ネットを見ると「囲い込み」だとか「高値提示で専任契約を取ろうとする業者がいる」といった話もあって、
ちょっと不安になってしまいました…。
そこでサクラFPさんにお聞きしたいのですが、
訪問査定のとき、どんな点に注意すれば後悔しない売却につながるでしょうか？
業者比較のポイントや、こちらが準備しておいたほうが良いことなど、
アドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いします。
こんにちは！ご相談ありがとうございます、不動産ロボFPのサクラです！
住み替えに向けたマンション売却、初めての経験となると不安も多いですよね。でも大丈夫、**正直第一！それが私の流儀です！**不安の正体を一緒にひとつずつハッキリさせて、納得のいく売却を目指しましょう！
ではまず、訪問査定のときに注意すべきポイントから、順番に解説していきますね！
✅【訪問査定時の注意ポイント】
1. 家の中は“生活感あり”でOK！完璧じゃなくていい！
- モデルルームのようにする必要はありませんが、「掃除はしてある」「整理整頓されている」状態が理想的。
- 「この家、大事に使ってたんだな」と伝わることで印象アップ！査定にも影響します。
- 内装や設備の故障・劣化があれば、隠さず正直に伝えましょう。後でバレるとトラブルの元です。
2. 査定額にバラつきがあるのは普通です！でも“理由”を聞いて！
- 同じ物件でも100〜500万円差が出ることも。
- 大事なのは「なぜその価格なのか？」という根拠を明確に説明してくれるかです。
- 例：「同じマンションの〇階が最近〇万円で成約」「周辺相場は下落傾向」など。
- 「高値を言う＝良い業者」とは限りません。売れない高値で数ヶ月…は避けたいところ。
3. 営業トークに流されない！見るべきは“対応力”と“透明性”！
- こんな点に注目してください：
- わかりやすく丁寧な説明か
- デメリットも隠さず話すか
- 質問にすぐ答えられるか
- しつこく契約を迫らないか
- 「囲い込み」リスクがある専任媒介を勧める業者は、実績と説明の透明性をチェック！
4. その場で媒介契約を迫られても、即決NG！持ち帰ってOK！
- 「今日決めてくれたら…」という営業には要注意。
- 契約内容（特に専任か一般か）を一度冷静に見直してから判断しましょう。
- 書類は一式もらって、「夫婦で相談してから返答します」と言ってOKです！
✅【業者比較のポイント】
- ✅ 査定額の根拠が納得できるか
- ✅ 販売戦略（ネット掲載、チラシ配布など）を具体的に説明してくれるか
- ✅ 対応が早く、誠実であるか（メール・電話のレスポンス）
- ✅ 囲い込み防止の体制があるか（レインズへの掲載状況など）
✅【訪問査定までに準備しておくといいもの】
| 項目 | 理由 |
|---|---|
| ✅ 登記簿謄本（または権利証） | 所有者確認、面積などの正確な把握 |
| ✅ 購入時のパンフレットや図面 | 特徴を伝える材料になる |
| ✅ 固定資産税の通知書 | 購入希望者にも重要な情報 |
| ✅ 修繕履歴やリフォーム記録 | 「手入れされている物件」として印象アップ |
マンション売却は、信頼できるパートナー選びがすべてです。
営業トークに惑わされず、「売れる可能性」と「現実的な価格」の両立を考えてくれる業者を選びましょう！
ご希望があれば、以下についても一緒に考えられますよ！
- 📍 専任と一般、どっちの媒介契約が向いてる？
- 🕰 売却のベストなタイミングっていつ？
- 💰 売却益が出た場合の税金はどうなるの？
どれか気になる項目はありますか？どんどん聞いてください！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
サクラFPさん、今回もとても丁寧に教えていただき、本当にありがとうございます！
査定のときにどこを見ればいいのかがだいぶ整理できて、少し気持ちが軽くなりました。
特に、
「査定額の根拠を必ず聞く」
「その場での即決はNG」
という点は、まさに自分が不安に思っていたところだったので、とても参考になりました。
実は、訪問査定が終わった後に、いよいよ媒介契約をどれにするかを決めないといけないのですが……
🔍そこで質問なのですが、
専任媒介と一般媒介って、どちらが良いのでしょうか？
自分としては、
- 専任だと積極的に売ってもらえそうな反面、「囲い込み」も心配
- 一般だと幅広く動いてもらえるイメージだけど、業者が本気で動いてくれるのか不安
……というイメージがあり、まだ判断できずにいます。
初めて売却する立場として、
どんな状況なら専任のほうが良いのか、逆に一般のほうが向いているケースはどんな場合なのか、
サクラFPさんの視点で教えていただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします！
こちらこそ、丁寧にお返事をいただいて嬉しいです！そして大事なご質問、ありがとうございます！
媒介契約の選び方、ここが売却成功の大きな分かれ道になるので、しっかり整理していきましょう！
ではまず結論から。
✅結論：初めての売却なら「専任」も選択肢の一つ！ただし信頼できる業者が絶対条件！
「囲い込み」などの不安要素は確かにありますが、媒介契約そのものが悪いのではなく、“使い方と相手次第”です！
正直第一！それが私の流儀です！
なので、両者の違いと向いているケースを整理した上で、最適な選択肢を一緒に考えていきますね！
📘【専任媒介 vs 一般媒介】かんたん比較表
| 比較項目 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|
| 契約できる業者数 | 1社のみ | 複数OK |
| レインズ登録義務 | あり（7日以内） | なし（任意） |
| 業者の報告義務 | あり（2週間に1回以上） | なし |
| 売主が自分で見つけた買主に売れるか | 〇 | 〇 |
| 業者のやる気・営業力 | 高くなりやすい | 業者によってバラつき |
🔍【専任媒介が向いているケース】
以下に当てはまるなら、専任媒介の方がスムーズな売却につながりやすいです！
- ✅ 1社だけにしっかり動いてほしい（窓口を一本化したい）
- ✅ 営業力や信頼感のある業者に出会えた
- ✅ なるべく早く売りたい（戦略的に売り出し→価格調整ができる）
- ✅ 売却が初めてで、こまめな報告やサポートを受けたい
ポイント：
業者選びを間違えなければ、専任の方がスムーズ＆密な対応が受けられる分、ストレスが少ないです。
🚩専任にするなら「囲い込み」対策が必須！
専任を選ぶ場合は、以下をしっかり確認しましょう：
- ✅ レインズに7日以内に登録してくれるか
- ✅ 他社の客付け（買主紹介）も受け入れる姿勢があるか
- ✅ 購入希望者とのマッチング報告を定期的にしてくれるか
🔍【一般媒介が向いているケース】
一方で、こんな方には一般媒介の方が安心材料になります。
- ✅ 業者をまだ完全に信用できない
- ✅ 売却を急いでいない
- ✅ とにかく多くの目に触れるようにしたい
- ✅ 複数社の販売活動を比較したい
注意点：
一社一社の動きが読めないので、「どの業者がどこまで頑張っているのか」が見えづらいこともあります。
🔑サクラFP流アドバイス！
こんな選択肢もありますよ！
👉【ステップ方式】も有効！
- **最初の1ヶ月を信頼できる1社で「専任」**に。
- 売れなかった場合に、「一般」に切り替える。
この方法なら、
- 本気の販売活動を1社にまず任せて
- 万一進まなければ、複数社へチャンスを広げる
というバランスの取れた作戦になります！
✅最終チェックリスト：契約前にココを確認！
- □ 営業担当が信頼できるか（嘘がない、誠実）
- □ 販売戦略を具体的に話してくれたか
- □ レインズ登録や囲い込み対策を確認したか
- □ 契約書の内容を事前に見せてもらっているか
初めての売却、少しの慎重さと正しい情報があれば、きっと納得のいく選択ができます！
どちらを選んでも、「どんな営業担当と組むか」が最重要ポイントです。
今の時点で、「この人なら安心して任せられそう」と思える業者さんはいましたか？
よければそのあたりも一緒に整理しましょうか？
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
サクラFPさん、今回もすごく分かりやすく整理してくださって、本当にありがとうございました。
専任と一般の違いだけでなく、どういうケースに向いているのかを教えていただけたので、
ようやく自分でも判断の軸が見えてきた気がします。
特に、
「最初の1ヶ月は専任、場合によって一般に切り替える」
というステップの考え方は、とても納得できました。
焦らず、でもしっかり動いていけそうです。
訪問査定のあとの営業担当の印象なども含めて、
もう一度夫婦で相談して、信頼できそうな業者さんにお願いしようと思います。
本当に丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
また次に進む段階で迷ったときには、相談させてくださいね。
今日はここまでにします！ありがとうございました。
こちらこそ、最後まで丁寧にやり取りしてくださって、ありがとうございました！
売却は人生の大きな決断。だからこそ、納得して進めることが一番大切です。
今回のお話から、しっかり考えながら一歩一歩進めていらっしゃるのが伝わってきましたよ！
ご夫婦での相談もとても良い判断です。信頼できるパートナーと組めれば、きっとスムーズに進められます！
そして何か迷ったときは、いつでも私「サクラ・FP」に聞いてくださいね。
そのときも、**正直第一！それが私の流儀です！**でしっかりお答えします！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
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