サクラFPさん、こんにちは。
住宅ローン減税のことで、ちょっと確認したいことがあり相談させてください。
今日の新聞に、
「住宅ローン減税、中古住宅の限度額が最大4,500万円に引き上げ」「制度を5年延長」
といった内容が載っていました。
中古マンションを検討している身としては、
「それは助かるな」と思った一方で、
正直、対象になるタイミングがよく分からなくて…。
たとえば、
- これから買う人が対象なのか
- もう契約済みの人も含まれるのか
- 「契約日」と「引き渡し日」、どちらが基準になるのか
もし、今年中に中古マンションを買った場合、
今回の拡充された住宅ローン減税は使えるのでしょうか？
ニュースや新聞だと概要だけで、
**「結局、自分は対象なのかどうか」**が判断できず困っています。
制度のポイントを、
「いつ買った（または住み始めた）人が対象なのか」
という視点で、分かりやすく教えてもらえると助かります。
よろしくお願いします。
こんにちは！
正直第一！それが私の流儀です！
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の件、とても大事なところですよね。
新聞やニュースだと概要だけで「自分が対象なのか？」の判断がしづらい…というお気持ち、よく分かります。
中古マンションを検討中とのことで、**「いつ買うと制度が使えるのか？」**を中心に、結論とわかりやすい基準をお伝えしますね。
✅ まず結論：
はい、2025年中に中古マンションを買って適用条件を満たせば、拡充された住宅ローン減税は使える可能性が高いです。 (TBS NEWS DIG)
ただし、重要なのは「契約日」ではなく「入居（居住開始）」のタイミングです。
ローン減税は、実際にあなたがその住宅に住み始めた年（※入居した年）に適用が開始されます。 (MUFG銀行)
📌 対象になる基本のタイミング（制度の枠組み）
✔ ① 対象は “取得して居住した人”
制度は
➡ 住宅ローンを使って中古住宅を取得
➡ その住宅に入居（住み始める）
というセットで判定されます。 (国税庁)
✔ ② “いつ買ったか（契約日）” は直接の判定基準ではありません
実際に制度で重視されるのは次の2つです：
✅ 中古住宅の「取得日」（引渡し日）
（＝売買契約だけではありません）
✅ その住宅への「居住開始（引越し・入居）」日
（引渡し後6か月以内が原則・条件あり） (MUFG銀行)
👉 つまり、契約日が先でも、引渡し＆入居が遅れればその年の減税の対象開始が遅れます。
📌 制度拡充のポイント（2025〜の変更）
政府・与党は2025年末までの住宅ローン減税制度を
➡ さらに5年間延長
➡ 中古住宅の減税上限を最大4,500万円まで拡大（子育て世帯など条件あり）
➡ 減税期間を新築と同じ13年に延長
という方向で最終調整中です。 (TBS NEWS DIG)
※この拡充はまだ最終決定前ですが、内容が大きく変わる可能性は低いと言われています。 (AIデザインホーム)
📍 じゃあ、2025年中に買ったら確実に使える？
結論としては：
✔ 2025年中にローン契約だけしても…
→ 引渡し＆入居が2026年以降にずれ込むと、
現行枠（延長後の制度）の利用ができない可能性ありです。
✔ 2025年中に引渡し＆入居まで完了すればOK
→ その年（2025年分の税金）の住宅ローン減税の対象になります。 (MUFG銀行)
なぜこうなるかというと、制度の適用は
▶ **「入居して居住を開始した年」**の所得税に対してだからです。 (MUFG銀行)
🧠 具体例でイメージ
| 契約日 | 引渡し／入居 | 減税開始の年 |
|---|---|---|
| 2025年11月 | 2025年12月 | 2025年分（確定申告できる） |
| 2025年12月 | 2026年1月 | 2026年分（※適用条件要確認） |
| 2025年10月 | 2026年3月 | 2026年分（※注意） |
➡ 契約よりも引渡し→入居（居住開始）が重要です。 (MUFG銀行)
🏠 まとめ：何を見ればいい？
住宅ローン減税の適用を判断するには：
📌 ① 契約日ではなく
→ **引渡し・入居日（居住開始日）**を確認する
📌 ② 入居後6か月以内に実際に住んだこと
→ これが適用条件です (MUFG銀行)
📌 ③ 2025年中に入居できれば、制度を使える可能性が高い
（拡充された上限額の恩恵も期待できます） (TBS NEWS DIG)
もしよければ、
✔ 現時点での契約予定日
✔ 引渡し予定時期
✔ どのエリアの中古マンションを検討しているか
など、もう少し状況を教えてください！
あなたが確実に減税を受けられるように、条件に合わせてアドバイスしますよ！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
サクラFPさん、ありがとうございます。
「契約日ではなく、引渡し・入居の年が基準」という点が、ようやく整理できました。
そこで、今考えている具体的なスケジュールをお伝えしますね。
- 売買契約：2026年2月ごろ
- 引渡し・入居：2026年4月予定
- 中古マンションを住宅ローンで購入予定です
この場合、
住宅ローン減税は 2026年分の所得税から適用開始 になる、という理解で合っていますでしょうか？
また新聞に出ていた
「中古住宅の限度額が最大4,500万円に引き上げ」
「制度を5年延長」
という話を前提にすると、
- 2026年4月入居でも、その拡充された枠が使える可能性があるのか
- それとも、まだ制度が確定していない以上、現行制度前提で考えておいた方が安全なのか
このあたりが、正直まだ少し不安です。
もし、
「このスケジュールなら、ここに注意しておくべき」
「売買契約やローン契約の段階で確認しておいた方がいいポイント」
があれば、ぜひ教えてください。
せっかくなら減税をきちんと受けられる形で進めたいので、
もう一段、具体的にアドバイスいただけると助かります。
サクラFPです！
ご相談の具体スケジュールを踏まえて、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について、今の見通しと注意ポイントを
「2026年2月契約 → 2026年4月入居」前提で超わかりやすく整理しますね。
正直第一！それが私の流儀です！
✅ ① あなたの理解は基本OK！
あなたのスケジュールの場合：
📌 売買契約：2026年2月
📌 引渡し・入居：2026年4月予定
➡ この場合、住宅ローン減税は
👉 「2026年分の所得税」から適用開始が基本となります。
（入居した年が基準のため）(MUFG銀行)
つまり、2027年2月〜3月に申告する「2026年分」の税金で最初の住宅ローン減税が受けられるという実務です。
✅ ② 制度そのものは2026年以降も延長される可能性が高い
今出ている報道や情報を整理すると：
✔ 政府・与党は住宅ローン減税制度を5年程度延長する方向で調整中
✔ 中古住宅の拡充（減税額上限引上げ・期間延長など）も議論されている
✔ ただし、まだ最終確定ではなく2025年の税制改正大綱（年末頃の発表）で確定する予定です(AIデザインホーム)
つまり…
📍 2026年入居の場合、拡充された制度が使える可能性は十分高いけれど、まだ最終決定前。
→ 今は「現行ベースの制度」を前提に計画しておくのが安全です。
（確定前に制度が変わることも可能だからです）
✅ ③ 気をつけたい具体ポイント
住宅ローン減税を確実に受けるためには、次の点を押さえておきましょう。
🔹 ① まずは基本条件を満たすこと
住宅ローン減税には以下の基本条件があります：
✔ ローン返済期間が10年以上であること
✔ 自ら居住する住宅（投資用では不可）
✔ 床面積が原則50㎡以上（※）
✔ 合計所得金額が2,000万円以下
✔ 引渡しから6か月以内に入居していること
✔ 入居した年の最後まで住んでいること
※将来的に40㎡以上になる可能性も調整報道あり(MUFG銀行)
👉 契約の時点で床面積や耐震要件等を確実にチェックしておきましょう。
🔹 ② 「入居日の証明」を確実に残す
住宅ローン減税は入居の年がスタート地点です。
💡 引渡し→入居の記録（住民票、引越し費用、賃貸解約日など）を残すことが、後で申告する際に非常に大事です。
🔹 ③ 制度が変わる可能性を想定しておく
現時点の報道では、
⭐ 中古住宅の控除対象借入限度額が
→ 一般：最大3,500万円
→ 子育て世帯の場合：最大4,500万円
⭐ 減税期間が13年間へ（新築に合わせる方向）
⭐ 床面積50㎡→40㎡へ緩和検討
といった方向で調整中です。(TBS NEWS DIG)
とはいえ、最終決定は12月頃の税制改正後なので、現時点で確定ではありません。
➡ だから…
📌 **住宅ローン申込み〜契約時点で「現状の制度での適用可否（＝50㎡以上、耐震基準クリア等）」**を確認しておく
→ もし将来の拡充内容が決まれば、そこから追って恩恵を受けられる可能性あり
というスタンスが一番安全です。
✅ ④ 売買・ローン契約の段階でチェックすべき具体ポイント
✏️ 床面積
→ 登記簿上で50㎡以上（現行要件）を確保しておく(MUFG銀行)
✏️ 耐震基準（中古の場合）
→ 1981年以降の築・耐震適合証明があるか確認(総合住宅展示場ABCハウジング)
✏️ ローン期間
→ 10年以上で確実に組めること
✏️ 入居時期の確実性
→ 引渡し〜入居が計画どおりに進むか（ずれ込み防止策）
✏️ 売買契約書の引渡し日明記
→ 減税判定で重要になるため
📌 最後に：今後の制度の決定時期
📅 税制改正大綱（年末頃）には2026年以降の住宅ローン減税の内容が固まる見込みです。(AIデザインホーム)
→ その時点で、控除期間・借入限度額・床面積要件などの詳細が確定します。
➡ 今のうちに現行制度でクリアできる条件を満たしておくのが一番安全です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
サクラFPさん、ありがとうございます。
具体的なスケジュールに当てはめて整理していただいたおかげで、かなり頭の中がクリアになりました。
「2026年4月入居 → 2026年分から住宅ローン減税がスタート」
という点も、ようやく腹落ちしましたし、
制度拡充の話についても「期待しつつ、現行制度ベースで安全に進める」という考え方に納得です。
特に、
- 契約日よりも入居日が重要なこと
- 床面積や耐震基準など、今の制度で確実にクリアしておくべき条件
- 入居日の証明をきちんと残しておく必要があること
このあたりは、正直知らなかったので助かりました。
まずは、
現行制度で問題なく住宅ローン減税が使える物件かどうかをしっかり確認したうえで、
あとは年末の税制改正の内容を見ながら、落ち着いて進めていこうと思います。
「制度がどうなるか分からないから様子見」ではなく、
今できる準備をしておくことが大事なんですね。
今日は本当に分かりやすく説明していただき、ありがとうございました。
また制度が確定したり、具体的な物件が決まった段階で、改めて相談させてください。
こちらこそ、丁寧に状況を教えていただきありがとうございました！
お話をうかがって、「制度の情報はたくさんあるけど、自分にとって何が大事か分かりにくい」という悩み、すごくよく分かりました。
そして今回のやり取りで、
✅ 入居日が基準になること
✅ 現行制度をベースに確実に準備しておくこと
✅ 今できる確認ポイントを押さえておくこと
をしっかりご理解いただけたようで、私も本当にうれしいです！
おっしゃる通り、制度の動向を「様子見するだけ」ではなく、
現行制度でも最大限のメリットを受けられる準備をしておくことが何よりの安全策です。
制度改正の中身が正式に出てきたら、また一緒に確認しましょう！
物件が決まったときやローン契約前のタイミングなど、いつでもご相談くださいね。
正直第一！それが私の流儀です！
また何かあれば、いつでも聞いてくださいね！
《ディスクレーマー》
私「サクラ・FP」の回答は、AI chat Robot ロボFP（ChatGPTをベースとしたカスタムGPTs）の機能による情報提供です。
そのため、必ずしも正確性・完全性を保証するものではありません。
重要なご判断や手続きの際は、必ず専門家にご確認ください。
本サービスで得た情報は、ご自身の判断と責任においてご利用くださいね。
コメント