収益物件を選ぶ際のポイントは？

大家さんを目指すとのことで、収益物件選びのポイントを解説しますね！

収益物件を選ぶ際のポイント

1. 目的を明確にする

収益物件には大きく分けて「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つの利益が期待できます。

• 安定した家賃収入を得たい → 利回りが安定している物件を重視
• 将来的に売却益を狙いたい → 資産価値が上がりやすいエリアを選ぶ

→ 「家賃収入」に興味があるなら、空室リスクが低いエリアで安定した賃貸需要がある物件を狙いましょう。

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2. 立地を最優先する

収益物件では 「立地がすべて」と言っても過言ではありません。
良い立地の基準は以下のようなものがあります。

✅ 駅から徒歩10分以内（特に5分以内だと人気）
✅ 都心部や大学、商業施設、企業の集積地に近い（賃貸需要が高い）
✅ 人口増加エリア（再開発エリアや若者の流入がある地域）
✅ ハザードマップで災害リスクが低い

→ 東京在住とのことなので、23区内・主要ターミナル駅周辺の物件をチェックしましょう。

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3. 利回りを適切に判断する

物件を選ぶ際に**「表面利回り」と「実質利回り」**を確認しましょう。

• 表面利回り = (年間家賃収入 ÷ 物件価格) × 100
• 実質利回り = (年間家賃収入 − 経費) ÷ 物件価格 × 100

東京のワンルームマンションの相場

• 表面利回り：3.5%〜5.5%
• 実質利回り：2.5%〜4.0%（管理費・修繕費・税金などを引いた後）

✅ 「利回りが高すぎる物件」には注意！
極端に利回りが高い場合、築古や郊外で空室リスクが高い可能性があります。

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4. 物件の築年数と構造をチェック

✅ 築年数が浅すぎると価格が高く、築古すぎると修繕コストがかさむ
✅ 築10〜20年の物件は価格と賃料バランスが取りやすい
✅ 鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨造は耐久性が高く長期保有向き

→ 最初の投資なら、築10〜15年のRC造マンションが狙い目。

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5. 賃貸需要のある間取りを選ぶ

✅ ワンルーム or 1K（単身者向け） → 流動性が高く空室リスクが低い
✅ ファミリー向け（2LDK以上） → 長期間住む傾向があり安定収益
✅ 駅近×ワンルームは初心者向けの王道

→ 営業職で忙しいと思うので、管理の手間が少ない「ワンルーム・1K」がオススメ！

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6. 管理会社の質を見極める

管理の質が悪いと、入居者トラブルや空室リスクが増えるため、
✅ 入居率が95%以上の管理会社
✅ 家賃保証制度の有無
✅ トラブル対応のスピード
を確認しましょう。

→ 「自主管理」は手間がかかるので、最初は管理会社に任せるのがベター！

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まとめ：初心者向けの物件選び

🔹 まずは、東京23区の駅近ワンルーム（築10〜15年、RC造）を狙う！

• 空室リスクを避けるため、賃貸需要の高いエリアを選ぶ
• 表面利回りは4〜5%、実質利回りは3〜4%が目安
• 管理の手間を減らすため、信頼できる管理会社に依頼

この方向で進めれば、無理なく堅実な不動産投資ができるはずです！
気になるエリアや物件タイプがあれば、さらに詳しくアドバイスできますよ！

　

《ディスクレーマー》
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